交易收购单价为每股3.38新加坡元；对于万科未来是否会参与普洛斯的经营，万科未作正面回应
７月14日，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致。持股比例为，厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。
7月12日收盘，普洛斯每股2.7新币，交易收购单价为每股3.38新加坡元。按出资额度计算，万科的出资额应该在34.24亿新元左右，约合人民币168.89亿元。
如本次私有化能够完成，交易总价约为159亿新加坡元，有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购，整个并购案将在2018年4月14日之前完成。
出资额最高 分析称万科看中普洛斯物流地产资源
据了解，普洛斯于2010年10月18日在新加坡上市，是继1993年新加坡电信上市后新加坡集资最多的招股上市。业务遍及中国、日本、美国和巴西，管理价值近400亿美元的物流资产，是全球最大的物流地产商和物流公司之一。
所谓的“物流地产”,就是工业地产商根据顾客的需求,选择合适的地点,建成相关物流设施后,再转租给客户,并由一个资产管理队 伍进行相应的服务管理。
普洛斯中国目前已进入38个城市，拥有园区数量252个，总建筑面积达2871万平方米。据万科方面向媒体披露的信息显示，普洛斯是目前中国最大的物流地产企业，其市场份额超过第2到第10名的总和。根据普洛斯2016年年报，公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%；另外，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。
“这一次并购本身或由普洛斯主导，既配合了其私有化的模式，也说明其在物流地产方面的成本开始增加，尤其是类似以前此类企业在中国市场拿地，成本非常低，但这两年物流和产业用地的成本也开始上升。”上海易居研究院智库中心总监严跃进分析认为，这样一个收购得益于整个万科比较强的资金实力，对于其转型的导向是非常密切的。万科之前对物流地产的开发有一定经验，所以普洛斯选择了万科领衔的财团，也是对这两者间的结合有信心的一种表示。
普洛斯方面在公告中解释称，之所以选择了这一联合财团，主要是因为其优惠的并购价格。根据公司 2016年年报显示，普洛斯总股本为47.32亿股，按照其公告上最后一交易日收盘价2.7新元计算，市值为127.76亿新元。此外该方案还有一个清晰明确的时间表，可以降低执行风险。
按照普洛斯官方网站披露的信息显示，在持股比例方面，万科集团占股21.4%，为所有股东中持股比例最高的，出资额约合人民币168.89亿元。但是，对于万科今后是否会参与普洛斯的经营等问题，万科方面也尚未作出正式回应。
分析认为，万科之所以会参与到此次收购中来，同普洛斯在物流地产方面庞大的资源有着很大关系。如果此次并购成功，万科的开发建设经验及资源优势就能与普洛斯高效的物流仓储网络及管理能力形成优势互补。
中原地产张大伟认为，随着房地产行业进入“白银时代”，房企需要拓展更多的特色领域。万科作为龙头企业在业务多元化是“白银时代”的必然举措，既分散了经营风险也拓宽了营业范畴。
而谈及万科在物流方面的布局是否会搅动当前国内物流格局，快递物流咨询网首席顾问徐勇表示，由于物流地产是物流行业发展的基石，万科与物流企业并不形成竞争。
股权之争后 万科“转身”多元化
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为：“现在的万科战略，正在逐渐从销售转向运营，此次收购的背后，也是它企业在转型的一种表现。实际上万科正在增加其持有物业运营方面的能力。另外还有很重要的一点，万科收购也可能是为了增加其土地储备。”
自股权之争在6月底宣告结束之后，万科也在频频出击，通过各种手段频频拿地。
6月29日，广东国投旗下广信房产股权及债权正式拍卖，该标的整体挂牌价近446.8亿元，经过多轮角逐，最终该资产包被万科以551亿元的高价拿下。而此次参与普洛斯的并购，按出资额度计算，万科的出资额应该在34.24亿新元左右，约合人民币169亿元。可以看出，股权之战后，万科正迫切扩张。
事实上，早在万科成立30周年时，郁亮就已经开始提出万科将转型城市配套服务商、打造业务生态系统这些概念。从进程上来看，万科集团层面的股权之战，虽然迟滞了这一战略的大规模推进，但是万科的触角也在这两年来成功地向城市配套这一战略方向进行了延伸。
在装修、养老、长租公寓等方面均进行了大量尝试，并且走在了行业前沿。在最近结束的万科股东会上，郁亮表示，万科当前土地储备可以满足未来2-3年发展需要，而深圳地铁成为万科基石股东，将为双方合力推进“轨道+物业”模式奠定良好基础。
业内人士分析认为，如此看来，万科未来的转型方向将非常的多元化，而此次同普洛斯进行合作，也是为其今后的物流地产发展“铺路”。事实上，万科在其城市配套服务商的战略大框架下，早在2014年就已经宣布进入物流地产领域。2015年6月，万科撤销了物流地产事业部而成立了万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌来运作。
目前，万科已经在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。不过值得注意的是，万科在物流地产行业内的体量与普洛斯这种专攻物流地产的企业相比仍然有较大差距，截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米。其中，2016年新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。
严跃进指出：“对于万科来讲，物流地产的盈利模式正处于探索阶段，因此也是一个比较好的进入机会，物流地产对万科后续增加可售项目以及可供管理的资产规模，都有比较积极的作用。”
■ 观察
“买”与“卖”关乎房企策略与实力
距出售上海虹口SOHO不到十天，7月4日，SOHO中国又宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。
光华路SOHO一直被视为SOHO中国核心资产，为何要出售？对此，SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时表示，做生意永远不变的规律就是低买高卖。SOHO中国永远在遵循这一原则。
除此之外，包括恒大、复星等房企都在实施“卖卖卖”策略。然而，一边是包括SOHO中国在内的房企在出售重资产，一边则是万科大手笔收购持有物流地产。同样是知名房企，为何战略布局如此大相径庭？ 对此，严跃进分析称，房企买卖之间有一点相同的，即他们对于大规模资产有一个运筹帷幄的运作能力。无论房企买与卖，资产组合有一个灵活的机制，这与企业实力有关。
他认为，买卖与企业转型有关，无非是内部考虑点不同。房企卖出项目，可能资金上受到融资市场收紧影响，类似SOHO中国这样的企业，通过套现让公司资金压力减小，主要是轻资产业务的考量，对企业有积极作用。
万科这类买入物业意味着导入一些新的项目，属于扩张导向，资金方面比较充裕，在市场比较低迷时有能力去接盘项目。房企买卖项目两者之间策略不同，但着眼点都在于助大企业规模。 为何出卖的房产较多是写字楼？
对此，严跃进表示，出售写字楼跟其他项目有所区别，与市场经济周期有关，但也不排除是因为市场上目前对写字楼的报价已经达到一个高位，所以卖方才会转让。而买方也可能认为后续还有一个经济复苏的概念，因双方不同的理念，所以才会产生这样的交易。
本版采写/新京报记者 陈禹铭 李云琦 张晓兰 杨砺
