继3月无成交、4月仅成交1宗地后，5月以来，北京土地市场正在逐渐“解冻”。北京市规划和自然资源委员会于5月9日召开的2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会上，公布了57宗待出让的经营性用地，这些项目大部分将在6月下旬前入市。在57宗经营性用地中，住宅用地有44宗，土地面积约321公顷，其中包含共有产权住房用地9宗，土地面积约57公顷。同时，拟供应的商服用地有13宗，土地面积约62公顷。相较于今年前5月低位运行的态势，6月北京土地市场或将回暖升温。
5月28日，北京市规划和自然资源委员会挂牌出让的4宗地，以97.225亿元的总价成交。其中，孙河宗地吸引10余家企业参与现场竞价，为5月的北京土地市场交易画上圆满的句号。
前5个月成交25宗宅地，通州成交量最多
据新京报记者统计，2019年1月至5月，北京成交经营性用地27宗，总成交金额约为690.94亿元，出让土地总面积约179.39万平方米。其中，涉住宅土地共25宗，包括11宗共有产权住房用地、5宗不限价宅地。
从区域划分来看，今年1月至5月，通州区土地成交量最多，达到6宗，总成交金额达到151.95亿元。其中，台湖板块成交3宗，永顺镇、马驹桥、通州新城各成交1宗。
海淀区紧随其后，以5宗的成交量位列第二，总成交金额161.525亿元。其中，位于清河地区和西三旗建材城中路东侧的2宗土地为共有产权住房用地，销售均价分别在44800元/平方米（含全装修）与43600 元/平方米(含全装修)。另外，2宗位于苏家坨镇的土地中，1宗的商品住房销售均价不超过55188元/平方米，且最高销售单价不得超过57948元/平方米；另1宗的住宅部分主要用于高科技人才租赁使用。
此外，包含房山区、顺义区、东城区、西城区、昌平区及延庆区在内的6个区域没有土地成交记录。
结合克而瑞研究中心统计数据分析，从成交地块分布来看，北京四环周边仅有1宗，即丰台花乡郭公庄地块，其余成交地块多在五环与六环外。加上新成交的孙河宗地，靠近六环及六环外地块成交数量为16宗。
对此，合硕首席分析师郭毅表示，土地价值并非由其所处的环线位置这一单一维度决定。产业发展带和自然资源的分布与延伸都会对土地供应及置业需求产生影响，例如北部的未来科学城、南部的新机场周边都将可能形成由产业带动的置业需求。此外，在土地供应、规划条件和价格限制方面，北京针对六环外的部分地块进行了定向的放宽。在今年已经出让的5宗不限价宅地中，有2宗位于西六环外的门头沟，1宗位于密云区，1宗位于平谷区。这些针对性举措有利于激发土地受让企业为项目增加更多附加值，同时为土地未来的开发预留了更多市场空间。
溢价率处于低位，房企谨慎拿地成主因
尽管单月出让土地数量保持在较低水平，但从溢价幅度来看，今年北京土地市场出让经营性用地的溢价率大多处于低位。除了招标出让的4宗土地外，其余23宗土地中溢价率超过30%的仅有4宗地，其中3宗位于通州区，1宗位于朝阳区；溢价率在10%以下的有11宗，其中有8宗为底价成交。
溢价率超过40%的仅有2宗。其中一宗为通州新城0203街区TZ00-0203-6009、6010地块，在开拍前就已获得10次网上报价，共有10家竞买主体参与了现场竞价。在第45轮，北京通州房地产开发有限责任公司以18.8亿元的报价夺得该宗地，溢价率达到42.42%。
另一宗是通州区台湖镇YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地块。经过70余轮的激烈角逐，该宗地被北京住总房地产开发有限责任公司、北京通州投资发展有限公司和北京住总置业有限公司联合体以25.5亿元的价格竞得，溢价率约为40.88%。
北京中原分析认为，溢价率很大程度上反映了房企对某区域的发展预期，通州区3宗土地的较高溢价率无疑体现了参与土地竞买的企业对通州未来区域价值的看好。
而在出让前受到许多业内人士关注的孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块的竞价现场却并不如预想的那样“火热”。10余家参与现场竞价的房企中，只有少部分积极参与了举牌的过程，经过24轮竞价后，恒基中国地产有限公司的全资附属公司苏州恒相房地产开发有限公司以30.2亿元竞得该宗地，溢价率仅为23.32%。
有业内人士分析认为，规模房企谨慎拿地是导致土地溢价水平低位运行的主要原因。克而瑞研究中心数据显示，今年1月-5月，销售TOP100房企拿地销售比为0.41，百强房企拿地整体趋于谨慎，有47%的地块溢价率不足10%，底价成交的地块占比达到26%。碧桂园、万科、恒大等规模房企相对理性的拿地态度也在一定程度上成为众房企在土地市场的风向标。
进入6月，随着北京土地市场持续发力、待出让土地不断入市，众房企是继续保持“谨慎”还是转而加大拿地力度？是倾向单独开发还是选择联合开发？在即将提交年中业绩答卷之际，各个规模房企或有不同的选择。
新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 范锦春
