时隔约3个月时间，房企破产这一话题再度跻身热搜榜。


今年7月，年内全国共有271家房地产企业宣告破产。而根据人民法院公告网，截至10月27日，年内宣告破产房企增加到408家，包括延吉市广厦房地产开发有限公司、淳安卓尔房地产开发有限公司在内的多家房企均发布了破产文书。


对此，中原地产首席分析师张大伟告诉新京报记者，数据本身意义不大，因为对比全国10万家级别的房地产企业数量，几百家企业破产，算是所有行业里比例较低的。另外，从环比及同比来看，这一数据也没有明显增加。


“但这一话题被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧，特别是2019年以来，已经有超过25次针对房地产资金链收紧的政策，这对于过去几年高杠杆的房企而言，当下面临巨大的资金压力。”张大伟称。


破产多为地方型房企

监管持续规范房地产融资


人民法院公告网数据显示，截至10月27日，年内已有408家房地产企业发布破产文书，不少是地方型的房地产企业，例如延吉市广厦房地产开发有限公司、淳安卓尔房地产开发有限公司，荣成泰和房地产开发有限公司等。


张大伟认为，中国房地产开发制度是项目公司制度，也就是说基本上每一个项目都会单独注册一个项目公司。在这种情况下，实际房地产公司品牌数量与企业数量并不吻合。简而言之，这个数据并不代表只有400多家房地产企业破产、注销、转型。


张大伟告诉记者，房地产行业分化明显，中小企业生存融资压力大，在这种情况下，中小房地产企业倒闭并非2019年首次出现。2014年一年，就有2000家房地产企业关门。


房地产企业关门背后是监管部门对房地产资金的持续规范。近期，多部门密集发声剑指房地产，不仅是信托，银行、债券等房企融资全方位收紧。5月份，银保监会发布的23号文中提出，银行机构需整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资以及未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等乱象。


此外，银保监会主席郭树清在6月中旬召开的陆家嘴论坛上指出，必须正视一些地方房地产金融化问题；7月12日，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。


年中的几场会议也释放了重磅信号，将楼市调控上升到更高高度。其中，7月30日召开的中共中央政治局会议则首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。


记者注意到，9月时，中信信托、建信信托两家龙头信托公司因地产信托业务违规吃罚单，引发外界关注。据新京报记者不完全统计，今年已有超过10家信托公司受罚，房地产、银信合作等业务领域是违规“重灾区”。


频频领罚的还有银行。10月10日，北京银保监局公布了近期的大额罚单，其中浦发银行北京分行被罚290万元，违规事由中包括违规输血楼市。


据新京报记者统计，年内已有超过30家银行因房地产业务违规吃到罚单，覆盖国有大行、股份行、城农商行和农信社等。就在上个月11日，渤海银行北京分行因理财资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目等事由受罚120万元。


专家称对房价无影响

9月房价已再度降温


监管从严之下，数据显示，8月份房地产信托募资规模骤降至400亿元，环比下降近四成，几乎与2月380亿元的年内最低点持平。


一位业内人士此前告诉记者，房企对外部融资的依赖度普遍不低，比如一个项目，可能只有三分之一或四分之一的资金是房企自己出，其余部分都靠外部融资，这就形成三倍或四倍的杠杆。他认为，这一轮调控给的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。


房企倒闭，房价将被推高还是降低？对于这一问题，张大伟表示，没有什么影响，因为倒闭的都不是主流房企。


国家统计局最新发布的数据显示，9月份，房价持续降温。无论是新房还是二手房，销售价格环比上涨的城市均有所下降。


诸葛找房数据分析师国仕英表示，9月上涨城市数量持续在减少，可见受市场调控影响，部分价格涨幅过快的城市或热点一二线城市加入下跌城市中。张大伟也分析称，从房价看，市场调整趋势明显，主要还是因为持续出台的政策叠加各种资金收紧。“后续如果没有明显的信贷变化，预计下调趋势将在2019年持续。”


而下跌的房价，也降低了部分房地产企业的利润。


不过，新京报记者注意到，随着“金九银十”的到来，房地产企业“以价换量”的策略使其开发投资及到位资金情况有所回暖。


统计局数据显示，1-9月份，房地产开发投资的同比增速已与1-8月份持平，结束了5-8月份该指标同比增速持续回落的情况。


此外，房地产开发企业到位资金同比增速也有所回暖，1-9月份的同比增速，比1-8月份加快0.5个百分点，同样结束了5-8月份以来，这一指标同比增速回落的情况。


诸葛找房副总裁苑承建分析称，从开发企业到位资金情况来看，销售回款成为开发企业改善现金流的主要方式，数据显示，定金及预收款达43877亿元，增长9%；个人按揭贷款达19900亿元，增长13.6%，增幅均较1-8月有明显上涨。“但国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，这说明开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。”


苑承建表示，预计4季度，融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或进一步下降，开发投资增速在当前水平略有下降。


新京报记者 潘亦纯 陈鹏 

编辑 王进雨 校对 王心