11月，房企拿地积极性显著下降，只有国企、央企受益于融资优势仍然表现强劲。在机构统计的全国住宅用地成交总价前10名的排行榜中，8宗地由具有国资背景的房企获得。


从前11个月来看，房企拿地表现明显分化，50大房企权益拿地金额高达2万亿，万科权益拿地金额最高为1570亿元，其次是碧桂园1238亿元，而恒大明显落后，则为410.44亿元。


虽然年底土地供应预期大涨，但受制于政策收紧、企业力保现金流等因素，业内人士预计土地市场难见热度。


国资背景房企成11月土地市场主力


11月，虽然头部房企仍是土地市场上投资的主要力量，但是拿地力度在收缩。亿翰智库数据显示，新增货值TOP100房企中有近四成未拿地。但对于国企及央企来说，凭借充足的资金实力和较低的融资成本，拿地动力仍足。


在11月的土地市场，除了中海一如既往地积极拿地外，保利发展、中骏、招商蛇口的拿地表现也很积极。综合机构数据显示，保利发展在11月分别在广州、福州等一二线城市大量拿地，同时也在东莞、徐州等强三线城市加大拿地力度，单月拿地金额超70亿元。而中骏11月拿地金额也超过80亿元。招商蛇口11月投资额更是超过百亿元。


11月22日，深圳集中出让6宗地块，其中1宗流拍，5宗成交127.51亿元，均被有国资背景的房企拿下。其中包括南国置业，中海地产、招商+华润联合体、深圳安居集团。


另据中指研究院统计，从11月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，同样主要为国企和央企。在入榜地块中，共有8宗由国企及央企参与竞得，占TOP10拿地总额的78.7%，包括中海、华润置地、招商蛇口、山西交控等。其中，中骏以59.4亿元获得厦门岛内六年来第三块出让的宅地，拿地额也成为11月土地成交总价最高者。


中海+首钢联合体以底价51亿元竞得的北京石景山区1宗住宅，位居土地成交总价第二位。中海在深圳获取的龙华民治地块，以50.2亿元的成交总价排名第三位。华润置业45亿拿下的东莞地块位居第四位。招商蛇口以42.8亿元斩获的北京亦庄住宅地块排位第六位。雄安集团30亿元竞得雄安新区首个公开出让土地，也进入前10成交总价榜单，排名第九位。


对于国资背景的企业成为年底土地市场的主力，业内人士分析称，随着融资政策逐渐收紧，土地市场的溢价率开始走低，而对于有资金实力和较低融资成本的国企、央企来说，正好趁机补仓，但是一般的民营企业则会更加顾忌现金流而不愿出手。


前11个月50房企拿地达2万亿


即使年底房企谨慎购地，但是全年房企的土地储备仍不可小觑。


据中原地产数据显示，截至11月，2019年50大房企权益拿地金额高达2万亿，同比上涨幅度高达17%。万科权益拿地金额最多，为1570亿元，其次是碧桂园1238亿元、保利965亿元、中海928亿元。权益拿地超过500亿元的房企达9家，合计38家房企拿地超过200亿，刷新历史同期纪录。而恒大前11个月以410.44亿元的权益拿地金额名列第16名，未进前10。



除了公开市场拿地之外，房企通过收并购等方式获得的土地储备数量也不少。据克而瑞不完全统计，今年1月-11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达到12%，一部分是融创、绿地、龙湖、世茂等规模房企通过收并购补充资产，另一部分是区域深耕的企业如建业、佳兆业等，凭借地缘优势补充货值。


值得关注的是，11月27日，融创中国发布公告披露，152.69亿元收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。而标的资产持有位于成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目，可售建筑面积约为2771.6万平方米。


然而融创的收购远未停止，12月3日，融创与广州资产管理有限公司进行战略合作签约，双方将共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。


事实上，在市场不见起色，部分中小房企面临生存困境，行业洗牌加速的背景下，规模房企通过收并购获得土地资源成为不可或缺的渠道。


未来土拍热度持续低位徘徊


虽然年底土地市场集中供应，但在多位业内人士看来，未来房企拿地态度仍将谨慎，土拍热度持续低位徘徊。


中原地产首席分析师张大伟分析称，2019年房企拿地也出现分化，依然有企业在土地市场加快拿地步伐，特别是部分央企、国企和新上市企业，拿地依然非常坚决。不过，考虑到资金成本成为企业拿地的主要决定因素，在融资收紧预期下，房企整体拿地意愿仍将退烧。


而此前经济学家、如是金融研究院院长管清友也预计，未来可能对土地招拍挂自有资金的要求更加严格，这就意味着房地产企业要拿出更多的自有资金去购买土地，这对于整个房地产行业杠杆收缩可能立竿见影。


而在近日黑龙江省明确提出，全省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款。对此，张大伟分析认为，从政策本身看，利于降低房企的杠杆率。对于中小企业来说，影响非常大，有利于市场的稳定，降低地王出现的概率。


对于土地市场的政策走向，克而瑞分析人士认为，在企业拿地态度呈现双向分化的同时，近期土地市场政策也在分化。


据悉，最为明显的例子是，深圳推出“双限双竞”方式出让的土地，也就是限成交地价、限普通商品房销售均价，而竞成交地价和人才住房面积。与以往相比，从参与竞拍的企业数量可见房企参与的热情大减，其中，不乏是因为增加了限商品房价格等土地拍卖条件。


而11月被中骏以总价59.4亿元摘得厦门总价最高地块，则在此次拍卖中，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人，并且土地出让金可以分两期支付，在业内人士看来，其目的在于提高房企参与竞拍的积极性。


新京报记者 袁秀丽 

编辑 武新 制图 薛慧敏 校对 李立军