新京报快讯（记者 张晓兰）1月3日，贝壳研究院发布2019二手房市场年报。报告指出，2019年全市二手房网签量为14.5万套，同比下降5.5%。房价方面，2019年北京二手房成交均价与2018年持平。北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。报告预计，2020年，北京二手房市场将延续低位稳定态势，成交量稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。
北京二手房均价“涨不动”了
2017年这轮调控前，北京二手房月均成交2.1万套，调控后月均成交1.1万套。报告显示，2019年全市二手房网签量为14.5万套，同比下降5.5%。调控后的三年，北京全市二手房成交量维持在15万套左右的低位，较2016年27万套的峰值下滑近半。
数据来源：贝壳研究院
房价方面，报告显示，不同于调控前房价一路上涨，调控后成交均价随着成交量的波动而小幅上涨、下跌，2019年全年均价与2018年持平。2019年12月北京二手房成交均价5.9万元/平方米，较调控当月历史峰值下跌12%，且2019年末北京房价不再是“内地第一”。
数据来源：贝壳研究院
在各区域的表现上，报告指出，在调控前的市场上行期，外围城区如通州、大兴及门头沟等房价涨幅明显。而调控后，中心城区表现出良好的抗跌性，与2017年一季度相比，2019年四季度西城区跌幅不到6%，海淀、东城及朝阳等房价跌幅亦相对较小，而外围城区跌幅靠前。
值得一提的是，在高压政策下，房价下跌，购房者陷入观望，不再被恐慌的市场情绪牵动，而是多看多选。调控前，北京购房者买到一套房子平均需要40天，调控后成交周期持续拉长至三个月以上，客户快速成交率亦由64%降至36%。
从“一夜涨价20万”到“不好卖”
值得一提的是，购房者在交易中的地位逐渐提升，反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市场正在由“卖方市场”向“买方市场”过渡。
报告显示，购房者的观望导致市场上可售房源积压，业主卖房难度加大。2019年底北京链家库存房源的去化周期达18.5个月，业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。业主为出售所持房产要根据带看反馈数次下调报价，2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万元/套，而成交房源均价为500万元/套，意味着从谈判到成交过程中，业主还需要降价近20万元/套。回顾调控前夜“卖家报价728万元，买家从7点砍价到夜里11点，745万元成交”，买卖双方的位置发生了互换。
报告还显示，2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付，让换房年龄后移，套均面积也有所缩小。2019年换房后套均面积扩大16.6平方米，比调控前19平方米左右的水平缩小了2.4平方米。
报告指出，2020年，北京二手房市场步入调控后第四个年头，政策不会有大的放松，市场供需矛盾极大缓和，市场预期平稳，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 李项玲
