2019年的土地市场，喜忧参半。喜的是土地成交量已经连增三年，2019年35个城市卖地均超过500亿元，刷新历史纪录。忧的是，土地溢价率走低，流拍土地增多，部分城市的土地交易增速乏力。而对于2020年的土地市场，业内并不乐观，市场延续低温态势几乎成为共识。


16城卖地均超千亿，北京居第6位


2019年土地市场继续高位运行。据中原地产研究中心统计数据显示，50大城市合计卖地4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%。2019年，50个城市中68%城市卖地同比上涨，35个城市卖地均超过500亿元，刷新历史纪录。


其中16个城市卖地均超千亿元。杭州卖地最多，达到2836亿元，也是唯一卖地金额超过2000亿元的城市。此外，上海卖地1992亿元，广州卖地1864亿元，苏州卖地1850亿元。北京位居第6位，卖地1699亿元。


值得关注的是，一线城市上海、北京2019年土地出让金同比增速分别约为4%、1%，增速明显放缓。而从中原地产数据可见，绍兴、珠海、大连这一增速均超过100%，南京、福州、昆明等二线城市的增速也在50%以上。


不过，作为土地出让金排名第一的杭州，增速只有13.42%。杭州已连续两年位居全国土地出让金收入榜首。因为去年基数大，今年出现增速上涨乏力的情况。


杭州之所以能够成为土地市场上“最赚钱”的城市 。亿翰智库分析认为，杭州土地价值高，避险能力强。杭州作为核心二线城市，需求旺盛从而带动土地增值。


据悉，作为核心二线城市，杭州受政策调控影响比较明显，既出现过万人摇号的场面，也有成交探底的时期。2019年，在需求不断增加，价格稳定增长的同时，房企争相涌入，从而带动城市土地价格上涨。


2019年7月30日，杭州上城区一地块以97.9亿元出让，楼面价24860元/平方米，溢价率3.9%。这一接近百亿地块的得主为新世界发展。2019年，新世界发展也由此成为“土豪”企业。而在中指研究院发布的《2019 年全国住宅用地成交总价排行榜 TOP10》中，这一宗地块位居榜首。


溢价率走低，流拍走高


“2019年土地溢价率走低、流拍走高。这预示当前土地市场形势严峻。”克而瑞分析人士认为，尽管城市地价没有明显下滑，但从整体均价来看，已经出现了价格调整的苗头，整体走势不容乐观。


尽管12月终于迎来年末周期性回温，但土拍规模的上行并未能有效带动溢价率的回升。据易居研究院数据显示，12月份，40城中土地溢价率小于15%的城市占比达到75%。40个典型城市土地成交溢价率为9.6%，相比11月下降2.7%，已经连续6个月下降。


在一线城市中，12月份仅深圳溢价率相对较高，为21%。广州仅1%，北京和上海均为0。其中北京12月出让的土地悉数底价成交。


从全年来看，据中原数据显示，北京溢价率已降为个位数，为9.31%，同比减少32.2%。杭州溢价率为16.44%，同比减少38.4%。而青岛土地溢价率仅为0.92%，更是同比下降55.53%。长沙的土地溢价率仅为5.3%，更是同比下降61.89%。


盘点2019年土地市场还可以发现，在市场趋冷的背景下，逐渐撤离经济水平较低的中小城市，回归一二线已经成为事实。这也导致部分城市土地流拍率高企。


据亿翰智库分析，2019年土地流拍数量最多的是浙江金华，流拍率为18.1%，紧随其后的是重庆、济宁、潍坊和南阳等城市，房企在上述城市拿地意愿偏低。其中，金华所处地区经济水平偏高，但金华本身的城市特点表现为“县强市弱”，难以形成城市核心，因此不像浙江其他地级市的热度高。


据悉，金华土地流拍在8月表现得更为明显，一个月内三宗土地流拍，其中不乏优质地块。8月8日，金东区江景地块经过1个多小时的竞价之后，因未达到土拍保留价而遭遇流拍；8月23日，金华山板块首宗住宅用地出让，但因无人竞价而流拍；8月30日，二七西地块迎来出让，这是二七区块内出让的第四宗土地，但是直到挂牌截止时间依旧无任何房企参与竞价。


延续低温态势，一二线城市仍是拿地重心


事实上，房企投资拿地的意愿一直比较强烈，但是资金面的收紧和限价政策让企业更重视土地的利润空间。


亿翰智库分析人士认为，未来房企在拿地上，一线城市仍是重点；对于核心二线城市，受限价影响逐渐增强，为保障利润率，房企更侧重机会型拿地，最大程度减少调控政策带来的影响；而随着多数三四线城市热度逐渐下降，房企仅会关注综合实力较强的强三线城市。


诸葛找房分析人士也认为，预计2020年一二线城市热度不减，稳中有升，房企逐渐回归一二线热点城市，未来房企将会加大在一二线城市拿地力度；受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响，预计三四线城市土地市场热度整体下降，土地市场逐渐转冷，房企加速撤离三四线。


此外，上述人士表示，从全国土地市场来看，2019年土地溢价率降至历史低位，流拍率逐渐走高。市场整体低温运行。预计2020年市场受到政策及资金面影响，房企拿地热情不高，市场将延续低温态势。


上海易居房地产研究院王若辰也表示，2019年，40城土地成交面积已经连增三年，但增速回落，按照市场规律，2020年地市或将继续降温；由于目前地价溢价率已经处于较低水平，2020年出现大跌的可能性较小。



新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 李项玲 制图 薛慧敏