近年来，尤其是踏上5500亿关口后，规模不再是融创发展的首要战略，利润、稳健、降负债已成为其关键词。
3月12日，融创中国披露2020年业绩报告。从财报中不难发现，2020年，融创大力优化资本结构，实现“三道红线”降至黄档，并在地产主业保持均衡高质量发展的同时，加速布局“地产+”多产业赛道，从而提升企业综合竞争力。
优化资本结构，“三道红线”降至黄档
2020年，国家对房地产行业坚持“房住不炒”的调控目标，并出台“三道红线”等长效调控机制。疫情后，房地产市场快速复苏，土地市场保持较高热度，同时，市场分化也在持续加剧，行业竞争转变为房企综合实力的较量。
在此背景下，综合能力强的企业在巩固既有优势的同时，亦迎来更大的发展机遇。以融创为例，2020年，其不仅实现了“三道红线”换档，而且各项业绩表现较亮眼，展现出较强的综合能力。
销售业绩方面，财报显示，2020年，融创录得合同销售额5753亿元，稳居行业第四，核心城市保持领先优势。据悉，融创去年在55个城市中销售金额排名前十，其中，12个城市（杭州、重庆、武汉、天津、无锡、青岛等）排名第一、25个城市（上海、苏州、昆明、合肥、郑州、大连等）排2-5名、18个城市（北京、广州、成都、南京、福州等）排6-10名。
财务水平上，融创主动“瘦身”，以降负债为首任，随之，财务结构明显改善。财报显示，2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%。截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕。
值得一提的是，融创三项资本结构指标有较大改善。2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准，融创已降至黄档。
对此，贝壳研究院认为，2020年融创“三道红线”成功“由红变黄”主要做对了三件事：其一，控制拿地节奏，受益于早年逆周期拿地的红利，2020年的融创更为谨慎；其二，处置非核心资产，将低效资产变现，以及提早撤出与金科的股权之争等；其三，注重资本市场的积极操作，如分拆物业与配股融资等，全方位增收降负。
同策研究院资深分析师肖云祥指出，在主动降投资、促销售、抓回款的背景下，融创的策略在今年年报上得到了体现，包括大量在手现金等，同时其债务压力下降，按“三道红线”的标准融创成功降档。对融创而言，未来的有息债务规模增长空间变大。
实际上，新京报记者了解到，自2019年下半年起，融创就结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”、更加均衡高质量的发展战略。
严控拿地节奏，坚定聚焦一、二线城市
回顾2020年，在地产主业上，主张逆周期拿地的融创，在竞争激烈的土地市场，严控拿地节奏。
财报显示，截至2020年末，融创累计土储约2.58亿平方米，累计权益土储约为1.61万平方米，土储权益占比约为62.4%，其中约78%位于一二线城市，平均土地成本约4270元/平方米。融创土储面积前五的城市为：重庆、青岛、武汉、眉山及天津。
“融创去年拿地明显减少，2020年业内投资排列中，融创投资金额和面积排位创其历史新低，此举有利于降低投资，加速去化，也有助于公司‘降档’”。肖云祥称。
时至2021年，融创方面表示，在充足土地储备支持下，该公司将继续加速推货并坚决去化，保持销售增长，释放经营现金流。而在土地市场上，在把握公开市场机会的同时，充分发挥并购、合作等方面的拿地优势，审慎获取优质土地。与此同时，在加速产品创新，保持产品竞争力之外，推动资本结构的持续优化，满足央行的指标管控要求。
“横向比较来看，融创目前土储货值在业内排名居首，因此，融创在保证当前的开发需求下，合理扩充土储即可，从加速去化、产品创新等动作来看，公司今年的发展策略侧重于质量发展。”肖云祥称。
“地产+”赛道布局，提升综合竞争力
众所周知，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。中央对房地产的定位与方向是要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。
在此背景下，自2018年起，融创中国进行企业发展规划和结构调整工作，与实体经济、金融行业协同发展。2020年，融创将企业定位升级为“美好城市共建者”，在地产主业之外，将业务拓展至更广的民生及消费领域，比如物业服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养等产业，从而打开未来增长空间。
值得一提的是，2020年11月，融创服务分拆登陆港交所。上市以来，融创服务市值增长了近1倍，近三年收入和净利润复合增长率达58%和152%。财报显示，截至2020年底，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比提升至60%；同时，社区生活服务多元发力，业绩逐步显现。截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%；合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%；考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。
对此，贝壳研究院指出，2020年融创分拆旗下物业板块“融创服务”独立上市，抓住了物业高估值的轮动周期，增益母公司。未来，融创服务将依托于母公司的支持与自身不断增强的外拓能力，长期可持续发展，预计2021年内将增加物业领域的收并购操作。
除融创服务外，融创文旅各业态亦展现出较强的发展活力。新京报记者了解到，2020年，融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等经营策略，在疫情后业绩得到快速恢复，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年客流超1亿人次。2020年全年，融创文旅的收入约为38.8亿元，同比增长36%；管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。
而在融创文化方面，目前，融创文化已完成七大动画工作室的布局，同时在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后收获超1.6亿票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超10亿和5.75亿的票房。
“融创的多元化，其核心策略是通过收并购形式，快速获取公司在某一领域的能力，例如文旅、康养、会展等业务的布局均采用了这样的策略。而通过产业能力的构造，也提升了公司多样化的拓展能力。”肖云祥称。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 李世辉
