各地陆续落实“两集中”供地政策。4月7日，杭州发布2021年首批57宗地块出让明细，总起始价943.7亿元，计划于5月7日、5月8日两天集中出让。同一日，重庆发布第一批次商品住宅用地供应清单，共计119宗，总起始价549.23亿元。而在前一天，长沙也发布今年第一批39宗住宅用地集中出让公告。


而早在2月底，22个重点城市“两集中”土地政策推出。3月15日，长春公布首批集中出让地块，成为新政推出以来首个正式执行的城市。3月26日，广州挂出首批48宗地块，拉开各个城市落实“两集中”供地政策的大幕。截至目前，已经有包括北京、广州、南京、天津、无锡等9个城市公布首批集中供地内容，另有苏州、成都、郑州、合肥、厦门、济南等城市公布全年土地供应计划，并实行“两集中”土地出让政策。


纵观各大城市首批地块出让时间抑或是拟出让时间，多在4-5月份，且不少城市首批出让地块数量在全年中占比较高，届时势必掀起一番土地竞拍大战。


而对于各大房企来说，多个热点城市、多宗地块集中作战，不仅将考验土地研判、资金筹措和排布能力，还考验后续的产品设计、营销能力。


京广津渝杭首批土地出让金超3900亿


今年2月下旬，网传22个重点城市推行“两集中”土地出让政策，涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。


2月26日，自然资源部自然资源开发利用司相关负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。具体来看，集中发布出让公告，原则上全年不得超过3次；集中组织出让活动，以拍卖方式交易的，连续集中完成拍卖活动。


在此之后，虽然多地发文将执行该政策，但是并未有具体明细出炉。直至3月15日，长春成为第一个落地执行的城市。随着3月26日广州挂出48宗首批次土地，拉开了各地密集落实“两集中”供地政策的大幕。清明小长假后，杭州、长沙、重庆三个城市也发布了首批集中出让地块明细。（详见下图）



除了上述城市公布首批集中出让的地块外，在3月31日到4月1日两天内，另有包括苏州、成都、郑州、合肥、厦门、济南等在内的多个城市公布了全年土地供应计划，并称将实行“两集中”土地出让政策。


房企4-5月迎来首次集中拿地大考 


截至目前，上述22个城市中的大部分城市已经确认实施“两集中”土地出让政策，仅上海、深圳、武汉等地未公开发文。


从上述各大城市披露的首批地块集中出让时间节点来看，多在4-5月份。比如，无锡首批地块4月28日开始竞拍，广州首批地块计划4月份集中出让，北京首批地块计划5月8日开始竞拍，杭州首批地块计划于5月7日、5月8日两天集中出让。


平安证券对12个城市此前发布的集中供地拟出让情况进行梳理发现，3月、4月、5月供应首批土地的城市分别为4个、7个、1个。但是3月份已经过去，未有城市集中出让地块，将后延至4月或者是5月份。


中原地产首席分析师张大伟表示，预计未来1个多月，将出现井喷卖地的情况。第一轮集中卖地将从4月底到5月初，这对大部分企业的资金链将是巨大考验，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。


的确如此，从各地全年土地出让三次时间分布来看，首批地块分量充足。平安证券研报显示，从首批供地数量看，11城首批供地面积占2021年全年计划比重为34%，其中7城首批供地占比超过30%，广州首批供地的占比甚至高达62%。从后续供地看，各城市供地时间有所差别，供地规模多不如第一批。


房企需精准研判、合作拿地降风险


“两集中”连同之前的“三道红线”、房贷集中度管理制度，共同形成长效调控机制，对房地产行业将产生深度影响。在业内人士看来，“两集中”提高土地市场的信息透明度，稳定公众预期，同时有助于降低土地竞拍热度，引导市场回归理性。


但是多个热点城市上演集中出让土地，尤其是首批地块出让时间，多集中在4-5月份，对于房企来说，势必将考验自身的土地研判、资金排布能力。


“虽然集中供地使得竞拍更加透明，但是同时研判、竞拍多宗地块，不仅加重资金压力，还增加了试错的成本。”某房企土拓人士告诉记者。


在业内人士看来，落地“两集中”的城市，多为房企战略布局的一二线热点城市，需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判。


中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，要详细研究各城市细则，针对性制定拿地策略。同时，提前进行资金安排及投拓人员安排，研判城市房地产市场节奏，研判地块情况。


除了精准研判外，集中拿地更为考验的是房企的资金筹措和排布能力，尤其是在“三道红线”监管下，房企面临着降负债的重要任务，如何保证不太增加杠杆的情况下来完成拿地任务呢？房企在拿地资金筹集与安排上，又有哪些应对之策？


同策研究院研究总监宋红卫表示，首先房企应该利用传统“小阳春”销售旺季，快速去化回笼资金，为4、5月份核心城市集中拿地储备自有资金，这是最核心的保障。其次，加大房企之间的合作拿地、合作开发。核心城市拿地资金较大，并且调控政策相对较为严格，合作拿地、开发可以降低拿地的门槛，同时也可以做到风险分担。


此外，在融资通道拓展上，宋红卫认为，房企可以拓宽外部渠道，目前市场上金融机构针对集中供地推出各种融资产品，对于核心城市的势在必得的优质地块，可以通过适当的短期外部融资，保障优质土地的储备。


可以预见的是，4-5月份，22个热点城市必然会上演土地争抢大战。事实上，除了这22个城市外，各大房企也可以关注其他城市的投资机会，尤其是处于城市群的一些潜力城市。


中指研究院数据显示，2020年前述22个热点城市的商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，分散风险。


新京报记者 段文平 

编辑 武新 制图 寇德娜 校对 柳宝庆