今年一季度，在调控政策持续的背景下，企业的投资态度保持稳健。1-3月，全国300个城市土地出让金总额为9597亿元，同比增长20%；与此同时，TOP100企业拿地总额为5588亿元，同比增长也达到22.7%。

 

不过，受“22个重点城市土地供应两集中”政策影响，全国多个重点城市中部分城市3月宅地供应暂停。今年二季度将迎来一波土地供应高峰，企业投资积极性也必将提升。

 

面对新的出让规则，业内人士认为，博弈性加大之下，在拼实力、拼策略以外，还需“拼人品”，联合拿地或将成为更多企业的选择。而热点三四线城市的核心土地将受到关注，未来竞争力度有可能会加大。

 

一季度300城卖地9597亿，22个城市卖地超百亿

 

2021年一季度，房企拿地依然积极，投资力度持续加大，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。据中指研究院数据显示，2021年1-3月，全国300个城市土地出让金总额为9597亿元，同比增长20%。

 

中原地产研究中心统计数据显示，从单个城市数据看，有上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等22个城市卖地超百亿元，50大热点城市卖地高达7020.99亿，同比上涨26%。

 

在中原地产首席分析师张大伟看来，2021年初，房企积极拿地趋势持续，而且因为2020年初疫情影响，使得2021年的同比数据较高，50大热点城市卖地同比涨幅达到26%。春节后数据也显示，热点城市土地成交溢价率也较高。

 

从3月土地成交溢价率上看，据易居研究的数据显示，40城中排名前5的城市分别为金华、西安、东莞、宁波和福州，土地成交溢价率分别为99%、81%、36%、30%和27%。其中，金华溢价率最高，主要是出让了几宗溢价率超过100%的地块；西安6宗商住地块溢价率也超过100%。

 

值得关注的是，3月，大连、广州、青岛、重庆等13城的土地成交溢价率为0，数量相比2月明显增加，可见部分城市土地市场仍处于降温中。

 

在今年以来持续调控的影响下，一线城市的土地溢价率开始走低。据中指研究院数据显示，一季度一线城市平均溢价率为7%，较去年同期下降2%。而从3月单月来看，一线城市平均溢价率为0%，较2月下降11%，较去年同期下降4%。

 

从各地来看，一季度土地出让金同比有涨有跌，其中大连土地出让金达到62.8亿元，同比上涨847%；而沈阳市土地出让金降幅最大，达到79%，北京降幅也达到58%。

 

2021年1-3月全国土地出让金TOP20

数据来源：CREIS中指数据；备注：仅包含市本级数据。

 

一季度百强房企拿地额同比增长超两成

 

在300个城市土地出让金同比走高的同时，百强房企的拿地金额也在走高。

 

据中指研究院数据显示，一季度TOP100企业拿地总额5588亿元，同比增长也达到22.7%。从新增货值来看，保利发展以998亿元占据榜单第一；融创中国和绿城中国紧随其后，累计新增货值规模分别为820亿元和712亿元。

 

与以往相比，目前房企更偏爱独立拿地，这样可以保持更多利润空间。中指研究院数据显示，1-3月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为87.8%，较上年同期增长近10%。尤其是前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升，分别上升13.7和14.1个百分点。

 

从区域来看，当前房企布局依旧热衷于在长三角拿地，粤港澳大湾区次之。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，其多倾向于多城发力，比如保利发展、德信地产分别出现在3个城市的1-3月拿地总额TOP10榜单中，这与其全国化战略布局相契合。而绿城中国拿下了杭州和宁波1-3月拿地总额冠军，滨江集团则持续深耕大本营杭州，拿下杭州1-3月拿地总额亚军。

 

在土地市场，高价地一直备受关注。中指研究院发布的1-3月全国住宅用地成交总价排行榜TOP10中，宅地总价榜单中过半地块位于上海，两个超百亿住宅地块也均位于上海。其中，1月份，上海黄浦区豫园社区综合体地块被上海建工联合体以176亿元竞得，位居榜单首位；2月份，上海虹口城市更新建设发展有限公司以111亿元竞得上海虹口区四川北路街道地块。

 

不过，在上述TOP10入榜地块中，有半数为底价成交，平均溢价率为13%，较去年下降8%。可见，在当前市场环境下对于高价地块，房企拿地较为谨慎。

 

一季度房企新增货值排行

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

 

“两集中”政策将影响房企土地投资策略

 

2021年一季度，受“22个重点城市土地供应两集中”政策影响，全国多个重点城市中部分城市3月宅地供应暂停，等待集中出让。

 

为此，部分企业的拿地规模受到不同程度影响。具体来看，滨江集团、广州地铁等企业因为区域深耕，单月拿地金额受政策影响较大；而保利发展、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

 

事实上，“22个重点城市土地供应两集中”政策的出台，对于企业在重点城市的投资策略产生了重要的影响。

 

中指研究院分析人士表示，这一方面提升了房企在热点三四线核心土地的关注度，这些城市未来竞争力度仍会加大；另一方面，随着广州、杭州、南京的首批供地计划已经出台，房企在核心城市招拍挂拿地难度再加大，在拼实力、拼策略以外，博弈性加大之下还需“拼人品”，比如，联合拿地成为更多企业的选择。

 

亿翰智库分析认为，目前，一次性筹措资金的能力以及投拓团队的专业能力十分关键，在此背景下，企业一方面将持续维持债务状况良好，投资态度保持稳健；另一方面将扩展多元化获地方式，降低资金成本。

 

针对4月土地市场，克而瑞分析认为，在二季度拿地能够抢在年内上市等因素的推动下，预计4月份企业投资积极性将有所提升。

 

张大伟也表示，一些城市一年仅卖3次地的政策，已逐渐开始影响土地市场，3月各地土地市场供应减少，预计4月份可能井喷，但预计土地价格依然高位。

 

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 危卓