多次强调谨慎“买入”的孙宏斌，再一次出手了。这一次，是接盘彰泰集团。4月16日，融创中国发布公告称，出资99.1亿元与彰泰集团成立合资公司，持股比例80%。与此同时，融创服务也公告称，以8亿元收购彰泰服务80%股权。
而仅在两天前，旭辉刚刚宣布解除与彰泰集团的合作框架协议。值得关注的是，旭辉与融创的“一弃一取”，究竟是什么原因？而融创此次接盘彰泰集团的项目和物业，其背后的逻辑又是什么？
融创99.1亿入股彰泰57个项目
4月16日，融创中国发布公告称，间接全资附属公司融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，双方拟通过组成合资公司的方式合作开发目标项目。据此，融创西南集团或其指定方先设立一家平台公司作为合资公司，彰泰集团及其关联方通过将目标股权全部转入合资公司的方式对目标公司进行重组。融创西南集团应向合资公司投入的资金总额约为99.1亿元。
合作事项完成后，融创西南集团或其指定方将持有合资公司80%的股权，彰泰集团及其关联方共同持有合资公司20%的股权。
公告显示，目标公司主要于广西壮族自治区从事房地产项目开发，其主要在南宁、桂林等城市合计开发57个目标项目，包含54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，计容可售建筑面积约为1162万平方米，计容未售建筑面积约为825万平方米（截至2020年12月31日）。据了解，上述目标项目主要为住宅业态，截至2020年12月31日的总资产约487.16亿元。
值得一提的是，融创此次收购的不仅是住宅项目，还包括物业公司。几乎同一时间，融创服务发布公告称，该公司附属公司融创服务投资与泰兴控股、泰涛控股订立合作框架协议。据此，融创服务投资同意收购，而泰兴控股同意出售彰泰服务80%股权，代价为8亿元（可予调整）。收购事项完成后，彰泰服务将成为融创服务的间接附属公司。
资料显示，彰泰物业是一家在广西壮族自治区的综合性物业管理服务提供商，2020年位列物业服务百强企业的第63位。截至2020年12月31日，彰泰物业的合约建筑面积约为2478万平方米，其中在管建筑面积约为1197万平方米。
公告称，收购事项将有助于进一步增加融创服务在广西壮族自治区的业务规模及管理密度，并提升融创服务在广西壮族自治区的竞争力及影响力。
“并购王”缘何牵手“广西一哥”？
融创在房地产业内有“并购王”之称，其扩张最主要的方式就是并购。2016年开始，融创在并购上日渐成熟，孙宏斌的每次出手，亦显得大开大合。“开发商都有自己的计算方式，每个人的日子自己过。”这是孙宏斌的买卖哲学。问题在于，2020年以来，在“买入”方面趋于谨慎的融创，此次为何出手？
据悉，彰泰是广西本土龙头房企，最近3年的年销售金额均超过200亿元，2020年销售金额位居广西第一。业内人士告诉记者，融创之所以并购彰泰股权80%的权益，是由于融创看好此次合作的资产包，“现金流、总资产结构等都较好。”
一位接近彰泰高层的知情人士告诉记者，此次合作的目标公司在南宁、桂林等城市开发的57个项目，均位于广西各个城市核心区域，产品结构较优越，90%为住宅，流动性很强。此外，双方合作项目未售货值约700亿，考虑到合作项目本身优势以及双方资源、操盘方面的优势，预计未来合作的这些项目合计销售金额将达260亿，能给双方合作项目及未来的合作平台提供较好的经营现金流。
同策研究院资深分析师肖云祥指出，多年来融创通过在业内频繁地发起收并购，逐渐让融创树立了房地产收并购的IP。其实，融创在收并购方面也很有特点，其对标的资产尽调非常快，且经验丰富，支付对价也很爽气，所以很多房企在出售资产时会主动找融创。
“本次融创同时收购彰泰房地产开发和物业服务业务，将有助于融创西南区域规模的进一步扩大，而且是短期内就可实现。此外，收购彰泰物业满足了当前融创服务规模扩张的需求，可谓一石二鸟。”肖云祥称。
此外，融创中国为何收购彰泰集团80%权益，而不是100%？对此，肖云祥称，一般情况下，收并购较为复杂，且标的资产中有可能隐藏着尽调不能触及的问题。因此留一部分股权，需要交易对手在后期未知问题发生或公共关系处理上进行配合。
将以“彰泰融创”品牌深耕广西
那么，彰泰为何会选择在这一时间节点与融创合作？对此，接近彰泰高层的知情人士告诉记者，未来房地产行业的一大趋势在于，行业龙头房企跟地方性龙头房企的优势整合，此次双方“强强联合”，可以提供更高品质的产品和服务。此外，融创在广西深耕已超过5年，除地产主业，融创还布局了物业服务、文旅、会议会展、医疗康养等多个产业，这些板块可以给合作平台带来更多的优质产业资源。
新京报记者获悉，融创、彰泰双方都看好未来的合作。未来，合作项目将会以“彰泰融创”的品牌名称在广西深耕。
业内人士称，于融创而言，此次收购彰泰旗下公司，除了买入的是可周转资产外，对融创而言，现金流压力并不大。年报显示，截至2020年底，融创在手现金1326亿元。2021年一季度，融创合同销售金额达1162.8亿元，同比增长88%，“融创现金流充裕，回款稳定，此次收购对融创整体流动性的影响十分有限。”
新京报记者注意到，在付款节奏方面，融创需在2021年4月底前合计支付第一笔29.73亿元款项，其余分别在2021年7月底、2022年1月支付。这意味着，融创首次动用的自有资金不超过30亿，后续可通过销售项目从而产生销售回款，回笼资金。
“前任”买家旭辉因何与彰泰“分手”？
值得一提的是，4月14日，旭辉集团发布公告宣布，将解除与彰泰集团的合作框架协议。公告称，“经过尽职调查及进一步商业磋商，订约方决定不就合营企业安排签订最终协议”。与此同时，旭辉集团旗下物业公司永生生活服务也发布公告宣布与彰泰物业合作终止。
关于合作终止的原因，旭辉方面表示：“尽职调查完成后，因进一步合作所需的条件不能在短时间内达成，双方谨慎考虑和协商后，决定解除合作框架协议。”
记者注意到，从1月7日双方公布合作至今，旭辉对彰泰的尽调已经长达三个多月。在合作伊始，旭辉本身对这场合作也保存很大的余地，其在公告中明确强调在合作框架签订后三个月内，如果双方均同意尽职调查的结果，才会订明详细的合作范围、方式、金额等。
显然，目前，双方对尽调结果未达一致，而未达预期的方向也指向了可能存在的财务方面的问题。此前，旭辉集团董事长林中在不久前召开的业绩会上曾透露，“旭辉和彰泰集团的交易已经进入财务审计和财务核算的阶段，预计4月会有新的动态”。出乎意料的是，“新动态”是直接宣告“分手”。
而“价格”或许也是双方未谈拢的原因。据悉，旭辉对财务的要求更加透明和谨慎，看中“性价比”。对此，旭辉方面也表示：“旭辉向来严守投资纪律、谨慎出价，我们更愿意以公允价格获得与战略需求匹配的资源。”
关于未来是否有其他合作的可能性，旭辉内部相关人士向新京报记者表示：“不排除未来在项目层面上与彰泰开展合作的可能性。”
不过，在优淘城总裁薛建雄看来，彰泰与融创采取挨个项目去入股合作的模式，相对更加灵活，能够解决民营企业合作间的很多问题，而且历史尽职调查不完全的问题，也可以抛开不计，“相对来说，在并购方面，融创更加聪明，更加有经验，旭辉相对来说经验没有融创那么丰富，机制没那么灵活。”薛建雄称。
知名地产分析师严跃进表示，旭辉放弃此类项目收购，原因是此类项目或企业有很多债务问题。而融创的收购，其实反而节约了很多尽调工作，令其谈判优势增大。
“对融创来说，通过收购来扩张符合其经营策略，所以融创在收购方面议价能力会更强。对旭辉来说，至少说明在收购前，相对工作没做到位，导致收购比较被动，好在目前终止了此类收购。”严跃进称。
新京报记者 张晓兰 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 张彦君
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