“如果只能用一种指标去投资，会选什么？”沃伦·巴菲特毫不犹豫的说出了净资产收益率。净资产收益率，即ROE，是指利润额与股东权益的比值，该指标越高，说明投资带来的收益越高。
基于ROE的重要性，新京报房产新闻部以销售规模50强房企为基础，推出《2020年50强房企ROE排行榜》，以期反映2020年50强房企的盈利表现。
据榜单显示，由于受到新冠疫情和房地产市场调控趋严等多方面影响，50强房企中仅有13家企业ROE同比增长，37家企业ROE同比下降，占比74%。其中，部分企业ROE出现大幅度下降，比如大悦城、禹洲集团等由于2020年盈利不佳导致ROE大幅下降。
成长性房企ROE较高
作为全球著名的投资家，沃伦·巴菲特称，“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”同时，沃伦·巴菲特还具体给过ROE的参考指标，其称，“我所选择的公司，都是净资产收益率ROE超过20%的好公司。”
那么，回顾2020年，ROE大于15%的房企有哪些呢？据榜单显示，祥生控股ROE排名居于首位，其ROE达到40.56%；位于前三甲的另外两家房企依次是中梁控股和融创中国，ROE分别为38.13%和37.90%。
从ROE排名前三甲房企来看，除了融创中国外，祥生控股和中梁控股从销售规模上并非前十强房企，但是从近年来的成长性来看，成长速度较快。而作为规模排名前十强的房企，融创近三年的ROE指标均位于30%以上，其2018年、2019年、2020年的ROE分别为32.9%、37.2%、37.9%，较为稳定。
同时，ROE为30%以上的房企还有中国奥园、龙光地产、新城控股。而ROE在20%的房企有中南建设、时代中国、旭辉控股、金科股份、新力控股、碧桂园、阳光城、美的置业、万科。
具体来看，中国奥园2019年和2020年的ROE分别为31%和35%，均保持在30%以上。龙光地产的ROE表现更为稳定，可持续能力更强，从2017年开始一直维系在30%以上。作为规模趋于前列的房企，新城控股的ROE表现也维持较高水平，同样自2017年一直稳定在30%以上。
为什么成长性房企ROE更高？根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，如果一个企业想提高ROE，需要从这三个指标入手，分别为提高盈利能力、提高资产周转率，同时，保持适度的杠杆水平。
成长性房企常常会致力于提高去化速度，并且为了快速扩大规模而保持适度的举债水平，这样总资产周转率和权益乘数会相应保持较高水平，从而ROE的数值也会相应提高。例如，中梁控股和融创中国在规模扩张中均采用了高杠杆，利用杠杆撬动规模的快速发展。
由于2020年监管新规“三道红线”的发布，降负债成为房企的重头戏，而随着房企控负债力度增大，杠杆水平进一步降低，ROE数值也相应下降。例如，以2019年ROE在50强上市房企中排名第一位的中梁控股为例，其净负债率已经由2019年的120.9%降低至65.8%，非受限现金短债比从0.7倍提高到1.1倍，剔除预收款后的资产负债率比由80.8%降低至79.9%。与此同时，中梁控股的ROE也从2019年末的67.81%下降为2020年末的38.13%。
7家房企ROE低于10%
由于受到新冠疫情和房地产市场调控趋严等多方面影响，50强房企中仅有13家企业ROE同比增长，37家企业ROE同比下降，占比74%。
受到杠杆比率下降等因素的影响，排名靠前的祥生控股、中梁控股的ROE水平相比于2019年的高数值有大幅度下降。此外，合景泰富、禹洲集团、华夏幸福、大悦城控股等企业的ROE同比明显下滑。
值得关注的是，有7家房企的ROE低于10%，分别为中国金茂、华夏幸福、远洋集团、中国恒大、首创置业、禹洲集团，大悦城控股。
综观上述7家企业，盈利在2020年大幅度下滑成为它们的ROE指标处于低位的主要原因。其中，由于购物中心运营受疫情影响显著，客流量、出租率均有所下降，大悦城控股2020年归属于上市公司股东的净利润由盈转亏，亏损约3.87亿元。禹洲集团2020年的归母净利润为1.17亿元，同比下降约97%。2020年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润36.65亿元，同比下降74.91%。同样，中国金茂、首创置业等房企的归母净利润在2020年也出现大幅下滑。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 制图 许骁 校对 柳宝庆
