5月20日，最新一期LPR（贷款市场报价利率)出炉。其中关乎房贷利率的变化5年期以上LPR仍为4.65%，已连续13个月未变。


不过，5月，在房地产贷款集中度管理叠加通胀压力下，银行收紧购房信贷、上调房贷利率。贝壳研究院的数据显示，其监测的72城中，近四成城市的房贷利率上浮，粤港澳大湾区房贷利率上涨最为显著。39个重点城市房贷放款周期延长。东莞、中山放款周期也延长至108天。在业内人士看来，预期房贷收紧的局势仍将持续，而房贷加息也将影响到楼市成交。


LPR连续13个月不变，房贷利率仍旧上行


5年期以上的LPR关乎房贷利率的变化而备受关注。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，自此LPR已连续13个月未变。


不过，在LPR连续保持不变的情况下，房贷利率仍旧继续上行。贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，今年5月，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.73%，均较4月提高6个基点。


值得关注的是，5月，粤港澳大湾区首套、二套利率分别较4月提高21、26个基点，在各区域中上涨最为显著。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，5月，惠州首套、二套房贷利率分别为6.5%、7.0%，分别较4月上调50个、70个基点，利率水平和上调幅度在所有城市中均排名第一。而深圳5月首套、二套房贷利率分别较4月提高15个、35个基点，结束过去连续12个月利率保持不变的历史。


从最有代表性的一线城市来看，“北京和上海地区继续维持原来的水平不变，而广州和深圳地区上调房贷利率水平。”融360大数据研究院分析师李万赋表示，深圳地区自2020年6月起，首套房贷利率主流水平一直维持为4.95%，今年5月各家银行陆续上调房贷利率，最终导致首套房贷利率主流水平上涨。广州地区房贷利率已连续4期上涨，首套房贷平均水平也出现上涨。


据贝壳研究院数据显示，5月，72个重点城市中，近四成城市的房贷利率上浮，没有城市出现下调房贷利率。综合来看，共有28个城市房贷利率发生变化，其中26个城市首套房贷利率上浮，23个城市二套利率上浮，有21个城市首套、二套利率均提高。


央行每个季度定期发布个人住房贷款余额，直接反映居民购房的贷款情况。据央行最新公布的数据显示，今年一季度末个人住房贷款余额同比增速为14.5%，比上季度末低0.1个百分点，比上年同期低1.4个百分点。在利率方面，全国首套房贷平均利率为5.28%，比上季度末高0.05个百分点，比上年同期低0.17个百分点。


对此，上海易居房地产研究院研究员沈昕分析称，2021年1月下旬开始，房贷市场出现了新的一轮收紧调控，从广州、东莞、惠州等珠三角城市逐渐蔓延至各大楼市热门区域。


调控多管齐下，39城房贷放款周期延长


众所周知，2021年楼市掀起新一轮调控收紧，调控政策多管齐下，针对房企、金融机构、中介、炒房客都推出了相应的调控手段。值得关注的是，严查个人消费贷、经营贷流入房市。


在李万赋看来，今年各地金融机构开始自查排查，重点筛查四类贷款，包括非营商人员经营性贷款；大额的、逻辑上不具合理性的消费贷款；经营贷后发生按揭贷款；全款付清购房款项同时又办理房抵贷。用户一旦被发现利用经营贷资金买房，将会被要求立即还清贷款。


其中，深圳地区近期更是排查小贷公司涉房贷款业务。银行自查的同时，各地监管部门也对辖区内机构进行了重点排查、约谈及处罚，排查之严格，处罚力度之大史无前例。


在房贷收紧的同时，放款周期也在延长。据贝壳研究院的数据显示，5月，72个重点城市中，39个城市房贷放款周期延长，多分布在长三角、粤港澳大湾区。


值得一提的是，上海5月放款周期延长17天至92天，而去年六七月放款周期最快是40天。东莞、中山放款周期也延长10天至108天，放款周期在所有城市中位居前列。


业内：预期房贷可能持续加息，楼市将进一步调整


房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。


针对目前的金融环境，许小乐认为，房贷加息带来5月二手房市场成交平稳回调。在房贷利率提高下，5月以来重点城市二手房日均成交量较4月小幅下降。其中，广州、东莞、中山、嘉兴、南通等多数珠三角、长三角城市房贷利率提高幅度较大，放款周期延长，导致二手房成交活跃度降低。


在许小乐看来，5月初深圳建行率先上调房贷利率，佛山、东莞、中山等多数城市银行跟进，房贷加息进程加快。由于深圳购房信贷环境收紧，将带动市场成交继续在底部徘徊。


沈昕则表示，继多次上调房贷利率后，广州银行再度收紧房贷，农行发布通知要求部分住宅最高只能贷5成，预计后续部分房贷额度紧张的城市和银行有跟进的可能。由此，2021年年内个人住房贷款余额同比增速还将进一步回落。


沈昕预计二季度全国首套房贷平均利率还将继续小幅上行。原因是后续会有更多城市跟进加息，其中房价上涨预期较高的城市房贷利率上调的可能性更高。


东方金诚首席宏观分析师王青也表示，房地产信贷环境会进一步趋紧，居民房贷利率还有上行空间。


与此同时，许小乐也认为，国际大宗商品价格过快上涨，国际通胀预期增强，加大国内输入型通胀压力，未来国内货币政策将注重结构性调整，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力。预计未来房贷持续加息，二手房市场也将受此影响而进一步调整。


新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 薛京宁