6月3日，郑州首批集中供地拉开大幕，此次共计出让49宗地块，总起始价约374亿元，出让面积约226.43万平方米，最终全部顺利出让，共收金414亿元。


据悉，郑州此次供应地块主要位于金水区、经开区，以城改勾地及产业定向勾地为主。其中，公开净地共有3宗，分别位于北龙湖及经开老城板块。而这3宗净地成为当日最大看点，由万科、金茂、保利分食，而其他城改地块也毫无悬念地落入“定向房企”囊中。


中指研究院郑州分院首席分析师张梦宇表示：“郑州本次集中供地，受原有供应模式和历史因素影响，多以城改用地为主，大多数是‘定向地’，‘公开净地’所占比例较小。本次集中出让的住宅用地，将在今年底或明年上半年迎来集中入市，新盘的集中供应会短期内改变市场供需关系，从而进一步加剧郑州楼市分化。”


金茂、保利、万科分食3宗净地 


当天的郑州土拍，最受关注的当属3宗净地，分别为郑政东出[2021]10号、郑政东出[2021]11号和郑政经开出[2021]9号，吸引了中海、绿城、中交、华润置地、金茂、万科、保利、融信、龙湖、电建、雅居乐、保亿、平安、美的置业、碧桂园、旭辉等20余家全国知名房企竞逐，不少房企为增加胜出几率，运用多个“马甲”。 


据新京报记者了解，其中2宗净地均位于郑州炙手可热的郑东新区北龙湖区域，这里不仅是郑州房价的最高地，也是外来开发商厮杀最激烈的地区。而在此次土拍之前，北龙湖的部分新盘项目甚至提前“封盘”。


其中，万科以总价19.5亿元竞得郑政东出[2021]10号地块，成交楼面价2.46万元/平方米，溢价率30%。该地块位于国基路北、龙湖中环西路东，宗地面积46549平方米，容积率1.7，为二类居住用地，其商品住房（毛坯）综合销售均价限价37300元/平方米，精装修限价为3000元/平方米。


值得一提的是，这是万科首次入局北龙湖区域。万科在郑州布局的项目不多，多是以合作开发的方式，且偏刚需和刚改，万科曾经以高价在郑州主城区摘得“郑纺机”地块而一战成名，而此次入主高端产品聚集的北龙湖区域，万科也实现在郑州市场进一步加码。


北龙湖出让的另外一宗净地被保利以总价19.5亿元拿下，成交楼面价2.37万元/平方米，溢价率30%，该地块位于龙湖内环北路北、龙沄路西，宗地面积48484平方米，为二类居住用地。同样，该地块的商品住房（毛坯）综合销售均价限价也为37300元/平方米，精装修限价为3000元/平方米。这是保利在北龙湖拿下的第二宗地块。


此外，位于经开区的郑政经开【2021】009号（网）地被金茂以31.7亿元摘得，成交楼面地价为1.02万元/平方米，溢价率30%。该地块位于经开第五大街以西、南三环以北、经开第四大街以东、经南六路以南，宗地面积10.36万平方米，容积率1.0-3.0，为二类居住用地。


除了上述三宗净地外，此次土拍的较大悬念在于郑东新区的综合用地3，即郑东新区8、9号地。在竞拍前，业内有传言声称银泰决心拿下综合用地，建设高端商业项目，但是，在激战1小时后，该地块由华润置地联合杭州建杭以67.8亿元摘得，成交楼面价9695.41元/平方米，溢价率55.5%。


而其他城改地块此次都毫无悬念地落入“定向”房企手中，以底价成交，并未出现搅局者。


“马甲”盛行，中小企业拿地难度更大

 

在郑州首次集中供地中，央企、国企展示了强大的竞争力，保利、中海、金茂、华润置地、中交等房企全部参与到仅有的三宗净地的争夺中，中小房企拿地更显艰难。


从成交情况来看，华润置地以67.8亿元成交额位居第一，摘得郑东新区2宗综合用地；万科也成为“赢家”，以近40亿元摘得6宗地块，包括北龙湖净地和城改地块；融创以24.8亿元摘得的3宗地块，均为城改用地。此外，本土房企中，康桥和永威拿下的也均为城改用地，其中康桥摘得4宗地块，永威联手启迪摘2宗地块。


还值得注意的是，本土房企中只有绿都、美盛、昌建、正弘参与了三宗净地的争夺，但在净地激烈的竞争中，颗粒无收。


据不完全统计，在郑州本次土拍中，为了增加摇号中签率，一线龙头房企不惜多缴纳保证金出动多个“马甲”参与竞拍，其中，中海推出29个“马甲”，万科启动21个“马甲”，而华润也出动了15个“马甲”。在3宗净地中，一线房企共出动157个“马甲”，缴纳保证金高达1467亿元。


郑州本土的业内人士表示：“外来龙头房企在此次土拍中成为主角，而本土中小房企成为‘陪跑’，在集中供地下，有资金实力的龙头开发商显然更占据优势。”


和其他热点城市，包括与郑州同天进行集中供地的合肥相比，郑州的土拍显得略微冷清，除了三宗净地和郑东新区的综合用地外，其他城改用地一一“对号入座”，且为底价成交。此次土拍也被郑州业内人士称之为“城改专场”，因此并不能完全反映出郑州土地市场冷热的真实情况，仅从3宗净地的激烈竞争中才可以看出郑州土地市场的热度仍旧未减。


从目前的郑州市场来看，经过“小阳春”之后，郑州新房价格环比涨幅正在收窄。国家统计局数据显示，1-4月份郑州新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.5%、0.8%、0.7%，4月份房价涨幅较3月份已有所收窄。


对于郑州此次土拍的影响，张梦宇分析称：“由于本次郑州集中供地‘公开净地’所占比例较小，因此对后市产生的影响更多表现在不同板块市场预期的分化、未来房企间的竞争生态，以及本土企业拿地策略的调整等方面，或在第二轮、第三轮集中土拍阶段才能逐渐得以呈现。”


郑州首批集中供地成交情况一览

图片来源 中国指数研究院


新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁