6月18日，上海市首批集中供地竞价第一日落幕。当天，38宗地块成交，总成交价为482.7亿元。其中，13宗涉宅地块总成交价为399.6亿元，剩余25宗地块为征收安置房用地或租赁住房用地。


值得一提的是，13宗涉宅地块全部采用挂牌方式出让，其中，4宗宅地位于上海市区主城区，5宗宅地位于临港新片区，还有4宗地块属于城中村旧改地块。


业内人士评价称，由于按照新的土地出让规则，在控制溢价率、控制地价房价的基础上，上海此次集中供地更加凸显公平、透明，同时也使得土地市场得以降温。


保利百亿进大宁，大华错失杨浦“宝地”


当日下午出让的主城区4宗宅地格外受到关注。按照上海土拍新规则，由于有效申请人数未达到6人，所以4宗主城区地块采用的挂牌方式出让。其中，位于普陀区和徐汇区的宅地报名有效人数不足3人。


在主城区4宗地块中，静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块最受关注，该地块是上海市中心稀缺的宅地，也是上海近年来较热的板块大宁板块的优质地块，距离上海人民广场约8公里，占据“地利”。


经过一次书面报价，保利以总价105.13亿元竞得静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，楼面价51707元/平方米，溢价率8.39%。


上海中原地产资深分析师卢文曦告诉新京报记者：“虽然大宁灵石社区地块总价超过百亿元，但是从溢价率和楼面价来看，后续是存在盈利空间的，而且大宁地区近年来热度提升，随着金茂府、静安府等项目热销之后，该地区已经发展较为成熟。”


事实上，早在2014年初，金茂就曾经以101亿元夺得上海闸北区大宁路街道325街坊住宅地块，楼面价达到47609元/平方米，溢价率111.5%，由于“面粉价格超过面包”且大宁板块彼时尚未成熟，金茂府首期开盘时还曾经面临盈利困境。


时隔7年，保利此时以8.39%进驻大宁板块，可谓占据“天时”。据链家APP显示，金茂所开发的金茂府二手房房价已经高达16万元/平方米以上。


除了保利百亿拿地之外，大华地产报价高反而错失杨浦区宅地也成为今日看点。


杨浦区定海社区B3-1地块为本场土拍体量较小的纯住宅地块，吸引了大华、上海杨浦城市建设投资有限公司（简称“杨浦城投”）和金隅3家房企参与现场竞价。


根据上海土拍新规，即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。


上述杨浦区地块在触发中止价之后，进入一次书面报价环节。三家企业中，杨浦城投报价最接近平均价，成功以14.025亿元将该地块收入囊中，溢价率约9.21%，楼面价约6.4万元/平方米，而大华仅比杨浦城投出价高出10万元，与城区纯宅地失之交臂。


此外，主城区的另外2宗宅地，普陀区万里社区地块由京东+卓越联合体以底价约99.1亿元拿下，出让面积约14.79万平方米，或将成为京东在上海的新总部。而徐汇区黄浦江地块由依托复星的豫园股份以51.71亿元拿下，出让面积约3.91万平方米。


上海首日供地背后：凸显公平、溢价率低


在土拍新规则的指导下，上海首次集中供地更加有序和公平。


从主城区的4宗地块来看，参与竞拍的房企并不多，并没有像其他热点城市那样出现激烈拼杀的场面。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“参与竞拍的房企不多，和总价较高也是有关系的。对于此类地块来说，实际上动辄近100亿元的拿地成本，房企肯定会有压力。尤其是在‘三道红线’下，房企更需要从债务安全的角度去拿地，所以参与竞拍的企业会比较少。”


更值得关注的是，此次上海土拍打破了价高者得的游戏规则，即举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价，一次书面报价以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。


“这样做使得房企的报价更为理性，或者说盲目报高价的意义就削弱了。从各地块的竞价情况看，房企拿地也更为理性，这和房企竞拍的数量相对少也有关系，有助于减少房企盲目加价或不理性拿地的动作。”严跃进分析称。


“这样操作也体现出更加公平，各类房企都会有竞争机会，并不是某龙头房企一家独大的局面，同时也会提高房企参与竞拍的积极性。不仅如此，更为重要的是有效控制了溢价率，重磅地块的溢价率也控制在10%以内。”卢文曦表示。


此外，此次上海集中土拍更加公开透明，且严禁围标、马甲等行为。这次保利最为积极，参与竞拍12宗地块，是本次参拍地块最多的房企。此外，碧桂园、金地、中建八局各参拍9宗地块；建发、大华各参拍8宗地块，招商蛇口参拍7宗地块，雅居乐、越秀、五矿等新面孔也首次出现。


而常常活跃在上海土地市场的中海、万科、华润、融创并未露面。业内人士猜测，中海、万科、华润或因为此前的“围标”事件而被出局。


在寸土寸金的上海，很多房企没有一掷千金的实力，所以主城区的争夺并不激烈。在接下来的供地中，随着郊区地块的陆续登场，上海土拍的“好戏”还在后头。根据此前土拍预告，其余6宗挂牌出让的地块将于6月21日9时30分出让，而采用竞价招标的12宗地块将在6月22日至6月25日集中出让。 


新京报记者 徐倩 饶舒玮

编辑 武新 校对 刘越