在出台多轮调控后，东莞继续升级房地产政策。8月2日，东莞八部门联合发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（简称《通知》），祭出调控新政 “莞八条”。


此次东莞新政，从土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一系列措施。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞此次完善调控政策，既是堵上政策漏洞的举措，又是针对可能出现的新情况、新问题而对政策进行前瞻性的储备和实施。


打击炒房客，法拍房纳入限购、新房限售期“3改5”


去年下半年以来，在东莞房价上涨压力下，政府部门多次发文调控楼市。此次东莞新政涉及土地拍卖规则、企业拿地资质审查、拿地资金审查、法拍纳入限购、个体工商户停购、新市民限购条件、新房限售、涉房贷集中度管理、税收调节、二手房价格指导、热盘摇号等多个具体内容，堪称东莞“史上最严”楼市调控。


具体来看，根据《通知》，在稳控住宅用地出让价格方面，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，结合竞保障性住房，研究更多灵活组合的方式，强化房价地价联动机制；严格购地主体资格审查，非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%；建立有效的企业购地资金审查制度，竞买企业需说明购地资金来源并承诺为自有资金，相关职能部门可对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。


在住房限购方面，东莞将法拍房纳入限购政策，并暂停向个体工商户销售商品住房。同时，东莞加强对购房人弄虚作假骗取社保证明购买商品房行为的惩罚，一经查实，5年内禁止购买商品住房。


在李宇嘉看来，法拍房纳入限购，暂停向个体工商户销售商品住房，均是补上政策漏洞。


前一个政策是重点城市普遍采取的，后一个政策是针对东莞个体工商户较多、民企数量多的现状，可能会存在的政策漏洞，进而采取的措施。


在加强房地产税收监管和调节力度方面，东莞将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，其中，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。


李宇嘉表示，“将增值税免征期从2年调整到了5年，这是热点城市的普遍做法，也是为了打击炒房客，鼓励刚需买房的重要举措。而热点楼盘的限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年，目的与上面是相同的。”


据了解，此次东莞新政加强商品住房销售监管，不仅要建立购房意向登记系统，将商品住房认购环节纳入监管范围。还要对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度，优先保障无房居民家庭购房需求。同时，对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。相关实施细则另行制定。


此外，东莞去年以来，二手房价上涨明显，多轮调控政策也涉及二手房市场。此次东莞新政，也指出在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。


房价上涨、曾被约谈，东莞今年已多次调控楼市


去年以来，受深圳楼市需求外溢、东莞新房供需失衡等影响，东莞房价上涨明显。去年下半年开始，东莞重拳出击整治房地产市场乱象、调控地价和房价。紧随深圳楼市新政“深八条”， 2020年7月25日，东莞十二部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及加大住宅用地供应、二手房启动限购、上调限售年限至3年等9个方面内容。


2021年2月27日，东莞加码楼市调控，七部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，包括限购年限增加、新落户者限购、封堵“假离婚”买房、提升二套房首付比例、加强新建商品住房价格指导与监管、强化房地联动调控机制等。


在此后的4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈5个城市政府负责人，其中就包括东莞，并将东莞市列入房地产监测重点城市名单。


经过多轮调控，东莞房地产市场有所降温，但是地价、房价仍存在上涨压力。以土地市场为例，根据中指数据库监测数据统计，今年1-6月，东莞市累计成交15宗住宅用地，总规划建筑面积173.2万平方米，同比减少56.2%，总出让金264.7亿元，成交楼面价15283元/平方米，平均溢价率34.3%。


出让宗地数量明显减少，且推出的住宅用地整体优质，房企拍地热情高涨。为了降温土地市场，6月10日，东莞市七部门联合出台土拍新政，严厉禁止“空壳公司”参与土地招拍挂竞买。


进入今年下半年，对于房地产调控政策，国家频频发声，7月22日，中央再次强调“房住不炒”，央行、住建部双双发声；7月23日，住建部官网信息显示，住建部等8部门于近日发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》；7月29日，倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，约谈原因是今年上半年这些城市新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳。


作为热点城市，东莞此次楼市新政正是落实近期国家“房住不炒”“一城一策”的政策要求。


对于此次东莞楼市新政，李宇嘉指出，针对性比较强，做到了精细化调控、精准调控，但楼市基本矛盾没有得到解决的情况下，需求端的管控并不能撑起长效机制，必须要在供给端做文章。


李宇嘉建议，首先是土地供给端要将房价地价联动做到实处，控制住地价上涨，房价就稳了。其次是资金端的管控，深圳外溢需求很多是投资需求，资金应该得到穿透式监管，这对东莞本地金融监管和房地产监管的协同是一个挑战。再次，需求端管住的同时，供给端的保障性租赁住房和人才住房要尽快增加、分流需求。最后，市场秩序整顿，此次东莞提出的整治方面较多，包括开发商、购房市场，也有中介层面，东莞要在这方面形成常态化的机制以及长效机制。


新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 贾宁