调控政策之下，8月新房、二手房市场热度均有所下滑，尤其二手房热度下降更为明显。
据国家统计局今日发布的数据显示，8月新房价格涨幅回落、二手房价格止涨转跌，这也是今年以来二手房价格首次出现下降。在城市涨跌数量上，新房、二手房上涨城市数量持续减少，并降至年内最低水平。
从具体城市表现看，8月深圳新房价格以1%涨幅领跑全国，而作为首个出台二手房指导价的城市，深圳二手房市场降温显著，二手房涨幅已连续4个月下降。对此，有分析认为，深圳在出台二手房指导价后，二手房降温显著，促使部分需求持续涌入新房市场等原因，带动深圳新房市场热度提升。
在传统的房地产金九银十季节，房价如何走？分析认为，预计房企将加大促销力度，以价换量现象增加，新房价格涨幅或将继续回落，而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。
还值得注意的是，近期多地发布的“限跌令”和“限涨令”引发关注。对此，有分析人士表示，“稳定”是当今楼市重要的关键词，未来防止楼市价格过快下调或成为政策趋势。
深圳新房价格以1%涨幅领跑全国
8月，在市场步入淡季、调控政策接连落实下，新房价格上涨动力被削弱。
从新房市场的涨跌城市数量和价格看，8月新建商品住宅上涨城市数量46个，较上月减少5城。而下跌城市20个，较上月增加4城。在价格方面，70城平均涨幅为0.16%，涨幅较上月收窄0.14个百分点。
对此，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，三季度属于全国房地产市场降温较为明显的阶段，尤其是各地信贷政策持续收紧，市场交易量下滑，也使得价格指标出现比较明显的降温。
从一二三线城市的新房市场表现看，各等级城市价格涨幅均较上月收窄或持平。其中，8月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。
此外，从具体城市看，深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐、西安五个城市的新房价格环比涨幅位居全国前五位，涨幅分别上涨1%、0.8%、0.8%、0.8%、0.7%。对于深圳新房价格涨幅领跑全国的表现，诸葛找房数据研究中心分析，深圳在出台二手房指导价后，二手房降温显著，促使部分需求持续涌入新房市场，加之深圳土地供应不足，新房项目供不应求，带动新房市场热度提升。
对于未来新房走势，在诸葛找房数据研究中心看来，预计随着接下来金九银十传统旺季的到来，房企加大促销力度，以价换量现象增加，新房价格涨幅或将继续回落。
二手房指导价效果显著 深圳二手房价格涨幅连续四个月下降
8月二手房市场热度下降明显。
根据国家统计局发布的数据计算，70城二手住宅价格环比下跌0.02%，这是年内首次出现下跌，上涨城市平均涨幅为0.3%，涨幅收窄0.08个百分点。从房价涨跌的城市数量看，8月二手住宅房价指数上涨的城市数量为27个，比上月减少14个；持平城市9个，较上月增加6个；下跌城市34个，比上月增加8个。
“8月份是疫情以来二手房价格下跌的城市数量最多的一个月。随着当前银行信贷政策的收紧、二手房参考价制度的推进、学区房的积极管控等，当前二手房下跌城市数量增加，房价泡沫剔除。”严跃进说。
从一线城市二手房市场的表现看，四个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；值得注意的是，作为首个出台二手房指导价的城市，深圳二手房市场降温显著，8月深圳二手房环比下降0.4%，连续4个月下降。
此外，二线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。
“整体来看，随着调控重点转向二手房市场，多城跟进二手房参考价机制，市场观望情绪渐浓，价格上涨乏力。”诸葛找房数据研究中心认为，二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。
中原地产首席分析师张大伟也认为，整体看，在2021年9月后，随着信贷政策的回归正常，未来房价涨幅有望放缓。而且楼市拐点已经出现，未来房价下调的城市数量将不断增加。“如果未来几个月信贷不宽松，二手房贷款难持续，那么房价跌幅将会加快。”
“未来防止楼市价格过快下调或成为政策趋势”
值得注意的是，近一两个月以来，多地发布的“限跌令”引发关注。比如，在8月21日，湖南岳阳发文规定，商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。在岳阳发文十天后，在8月31日，江苏县级市江阴也发文要求，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。此外，据媒体报道，山东菏泽、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、湖南株洲等多个城市也在近期发布了限跌令。
“限跌令”的背后，这些城市8月份房价市场表现如何？记者查询国家统计局发布的可查询到的数据，8月岳阳、唐山、昆明的新房价格涨幅分别下降0.3个百分点、0.6个百分点、0.4个百分点。
“近期要重点关注限跌令下的部分城市表现。在8月的数据中，常德、太原、大理、岳阳和北海属于同比跌幅较大的城市。其中，岳阳此前已经出台过限跌令。后续对于此类房价跌幅较大的城市，需要关注库存去化的压力，同时确保销售秩序稳定。”严跃进说，近期要重点关注三四线城市的去库存情况，这是一个新的风险点。
在一些城市发布“限跌令”的同时，海口、三亚等城市发布了“限涨令”。8月25日，海口出台规定要求，初次申报预、现售的商品住房销售价格备案时，申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。海口“限涨令”出台一周后，三亚两部门联合印发通知规定表示，9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。另据中原地产统计，截至目前，已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等13城发布二手小区成交参考价或进行价格核验，多数城市针对重点或热点区域进行价格指导。
“限涨令”背景后的海口、三亚房地产市场表现如何？国家统计局数据显示，8月海口、三亚新房价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%，二手房价格环比涨幅分别为0.8%、0.3%。
那么，如何看待当前“限跌令”与“限涨令”并存的现象？张大伟认为，目前看房地产调控出现双向调控，防止上涨和防止下调并存。“近两年来楼市调控越发严格：一边对热点城市的新房、二手房实行限价令，这是因为房价大涨会放大金融风险。而另一方面，房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会影响波及金融系统，因此，最近全国多个城市对新房实行限跌令，这说明了稳定是楼市最确定的关键词。”张大伟认为，未来防止楼市价格过快下调或成为政策趋势。
新京报贝壳财经记者 侯润芳 编辑 宋钰婷 校对 陈荻雁
