上海三批集中供地收官：27宗地揽金470亿，招商蛇口成赢家

中指研究院企业事业部高级分析师束端总结称：“回顾2021年上海各批次集中供地，第一批次土拍热度高涨，多数宅地触发一次报价，拿地需要‘拼手速’；第二批次受调控影响回归理性，‘随机值’补丁及时开启；第三批次土拍延续平稳态势。”

上海第三批集中供地共成交27宗地块，总成交金额约470亿。图片来源/IC photo

招商蛇口连夺三地，积极扩储

在上海第三批集中供地中，招商蛇口成为拿地大户，其独自或者以联合体形式拿下3宗地块，共涉资105.91亿元，拿地金额及数量均位居榜首，成为上海此次土拍的一大看点。

12月1日，招商蛇口先是以45.29亿元竞得浦东新区高行镇（高桥新市镇北社区Y00-0402单元）E01-06地块，成交楼面地价35684元/平方米，溢价率9.39%，也成为本次土拍中溢价率最高的地块。据悉，该地块位于浦东新区森兰板块，此前供应较少，由于具有优质学区和定位于高端国际社区，板块热度始终较高，此次，该地块房地联动价设为70300元/平方米。

12月2日，招商蛇口又马不停蹄在一天内连下两城。招商蛇口先是与南山控股阻成联合体拿下嘉定区南翔镇JDC2-0101单元06A-01A、07A-02A地块，该地块出让面积4.9万平方米，成交价即起始价27.05亿元，楼面价24000元/平方米。随后，招商蛇口又联合象屿地产、海鸿投资通过一次性报价程序，以33.57亿元竞得青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块，最终溢价率9.08%，楼面价37086元/平方米。该地块出让面积3.88万平方米，容积率2.33，用途为住宅，房地联动价为60000元/平方米。

不仅如此，在今年上海的三批次土拍中，招商蛇口无一缺席：在第一批中参与奉贤、青浦、浦东新区、嘉定、宝山、闵行地块的竞拍，揽获浦东新区曹路中心镇1宗地块；第二批与路劲和象屿组成联合体，对战华发，拿下青浦区西虹桥地块，截至目前，招商蛇口已经在上海今年三批土拍中合计拿下5宗地块。

招商蛇口在上海土拍中强势出手也反映出其对于规模的渴求。今年1-11月，招商蛇口累计实现签约销售金额2575.06亿元，同比增加19.1%。据中指研究院数据显示，今年前11个月，招商蛇口拿地金额为718亿元，排名第8位。

按照前10个月销售流量的排位，据克而瑞统计，招商蛇口已经进入前十阵营，位列第10位。招商蛇口管理层曾在年初的业绩会上曾经表态：“在规模排名上，希望公司一定要稳定在前10强，排名能够逐步地提升，目标是维持每年双数增长的速度。”

央企、国企扮演“托底”角色

除了招商蛇口外，大名城也连续在上海拿下两宗地块。其中，大名城和陕建地产联合体以底价拿下自贸区临港新片区FXG1-0001单元E01A街坊E01A-05地块。大名城深耕临港新片区，附近有大名城映园、大名城映荟以及大名城的商业，形成了联合开发的优势。此外，大名城还独自以13.51亿元拿下青浦区重固镇地块。

而除此之外，上海此次土拍出让的其余地块多数由上海本地房企囊括。其中，上海本地国企浦东发展以底价25.09亿元拿下浦东新区川沙地块；上海金桥连续拿下自贸区临港新片区综合产业片区3宗地块。

中原地产资深分析师卢文曦表示：“央企、国企拿地比例仍然较高，这个特征依然明显，这和当下市场状况息息相关，目前，民营企业的资金链还是比较紧张，拿地资金不足，而央企国企拥有资金实力。”

“从参拍企业上本次土拍吸引了超43家房企。企业构成上以央国企为主流，国企、央企不论在融资成本还是融资渠道方面都更有优势。同时，也有大名城、路劲等持续深耕型民企代表，依托项目销售回款在窗口期补仓，实现‘拿地-销售-回款-再拿地’的正向自我循环。”中指研究院企业事业部高级分析师束端表示。

底价成交地块仍占超六成

相比于第二批土拍的冷淡，上海第三批集中供地有所回温。

“从第三批供地的结果来看，供应量较为充分，没有中止地块，也没有流拍地块，说明房企对于上海市场的信心还是比较充足的；同时，也有部分地块触发一次性报价，说明部分地块的竞争也较为激烈；另外，上海给予房企的利润空间相对较足，成交楼面价大约是房地联动价的50%，这对于房企来讲是较为友好的。”卢文曦分析称。

束端分析称，在行业调整的大环境下，上海第三批次集中供地的土地结构继续向“五大新城”倾斜，“房地联动”锁定价格有助于满足住房刚性需求，“土拍模范生”姿态尽显。从市场热度来看，因利润空间有一定保障，逾三成地块溢价成交，成交溢价率为8%-9%。

虽然有所回温，但是相比于此前上海土拍市场竞争激烈程度，此次土拍仍然处于降温中，15宗地块底价成交，占到63%的比例。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“这也说明从市场来看，确实冷静了很多，不过不能说是冷清，因为既有的土地还是交易成功，没有出现流拍的情况。从热度上看，至少哄抢的现象少了，溢价率低了。反过来看，近期拿地的房企总体上还是获得了性价比较高的土地。”

另外，上海土拍通过对房地联动价的设定，也提前锁定了楼市未来的发展趋势。对此，束端表示：“从价格体系上通过‘房地联动’对上海新房价格进行了整体锚定，预计未来两年一二手房市场将平稳运行。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆