4月25日深夜，历时约14个小时鏖战之后，杭州2022年首批集中供地收官。从成交结果来看，共有59宗地块成交，1宗地块流拍，总成交价826.8亿元，平均溢价率为6.4%。
对于此次土拍的情况，中指研究院浙江分院常务副总高院生分析称：“杭州今年首批集中供地虽然热度分化，但整体表现依然较好。这主要是由于本次供地对于拿地企业参拍资质有所放松，同时溢价率最高仅12%，且部分板块最高限价有所提升，开发商利润有保障。此外，杭州投资吸引力强，居民购买力强劲，去化有所保证。”
房地价差可观，滨江、绿城“凶猛”抢地
“滨江杀疯了！”昨天一上午斥资171亿元、接连拿下10宗地使得滨江集团成为业内瞩目的焦点。
“到处都是滨江集团和它的朋友们。”杭州业内人士戏称，滨江集团此次超越绿城成为全场拿地之王，无疑是最大的赢家。
从昨天8时30分至深夜22时，此次杭州土拍大战在一天内出让60宗地块，滨江集团独自狂揽11宗地块，拿地比例占到18%，成交总额合计184亿元。滨江集团竞得铁路北站单元地块、翠苑单元地块、云城单元地块、杭州未来科技城138号地块等优质地块。
除了滨江集团外，素有“杭州一哥”之称的绿城集团拿下7宗地块，位居此次土拍中房企拿地数量的第二位，成交总额合计146.4亿元。
对比去年来看，滨江集团的策略明显由保守变得激进。去年同期，滨江集团并未大手笔拿地并且对盈利前景表示担忧，滨江集团董事长戚金兴曾表示“努力做到1%-2%的利润率”。而今年杭州对土拍规则进行调整，给开发商预留了更多利润空间，也是滨江集团大肆扩储的原因。
杭州业内人士表示，此次杭州土拍的利润率较为可观，即便达到中止价也为开发商预留了空间。据克而瑞测算，23宗封顶成交地块的平均地房比（楼面价/房屋销售均价）约为0.57，房地价差也均在1万元/平方米之上。以本轮单价最高的钱江新城二期的四堡七堡单元JG1402-22地块为例，该地块平均楼面价为45321元/平方米，精装限价约6.6万元/平方米，地房比接近0.7，但房地价差却高达2万元/平方米，利润空间十分充裕。
同时，和其他城市以国企和城投平台为成交主力不同，此次杭州土拍表示出以民营和国企二分天下的特征，除了滨江集团和绿城厮杀激烈外，重仓杭州的众安、越秀、德信、建发等房企也相继补仓。
分化加剧，由热转温
值得一提的是，此次杭州土地市场表现出了极大的分化趋势，热门地块遭到房企的争抢，而冷门地块只能以底价成交。
就热门地块来看，钱江新城二期的四堡七堡单元JG1404-47地块起始价高达38亿元，是此次土拍中起始价最高的土地，但是仍吸引了近20家房企参拍，经过38轮竞价触及中止价。而奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块，在正式开拍前就已经触顶，有34家房企进入一次报价区间，最终由大悦城摇中该地块，总成交15.57亿元。
对此，高院生表示：“此次杭州土拍成交热度分化明显。此次集中供地推出的60宗宅地中，仅有1宗地块流拍，流拍的地块周边邻近厂房等，微环境欠佳；25宗地块底价成交，所在区域多为临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱区域；而23宗地块因封顶而进入一次性报价环节，所在区域主要在奥体、三墩、宁围、良渚、北部新城、未来科技城等热门核心板块。”
从表象上看，此次杭州土拍竞争激烈，对外呈现“火爆”的局面，但是细究数据来看，杭州土拍热度相比去年第三批集中供地热度是有所下降的。
克而瑞浙江区域分析人士称：“相比去年底土拍的明显回温，杭州今年首批集中供地呈现‘由热转温’的趋势。此次封顶率降至40%，回到2020年水平。从封顶地块数量占比来看，本轮供地共有23宗地块溢价封顶，并进入一次性报价环节，封顶地块数量占比39.6%，和去年第三批集中供地的71%相比，土拍热度明显下滑。
“在此次土拍中，超4成地块底价成交。从底价成交占比来看，本轮集中供地共有25宗地块底价成交，占本批次所有地块的43%，占成功出让地块的74%。同时，本轮供地中，临平新城临乔路以东、吴郭街以北地块因无人报价流拍，这也是杭州集中供地以来出现的首宗流拍地块。” 克而瑞浙江区域分析人士称。
从纵向对比杭州土地市场有所降温，但是从横向对比来看，高院生表示：“综合来看，与目前已经进行集中供地的城市相比，杭州今年首批集中供地虽然热度分化，但整体表现依然较好，供应的60宗地块中仅1宗地块流拍。更深层次的原因还是杭州这座城市的房地产市场韧性更强，在当下行情下，对于热门区域或板块的项目去化依旧有保障，为企业发展提供了良好的现金流。”
另外，从此次杭州土拍规则来看，杭州在土拍规则上做出了调整，采用新的土拍竞价规则——地价到达封顶价之后不再直接摇号，而是通过线下“一次报价+摇号”方式，并“以次高报价原则确定竞得人”，这种竞得方式在全国尚属首例。其中，“提高新房销售限价”“取消勾地”“次高价得”这些做法也使得杭州土地市场热度降温，表现得更加温和、平稳。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 王心
