龙湖集团新老管理层，已在近日完成交接棒。


10月28日，龙湖集团披露公告，宣布了高级管理层的一系列人事变动。公告显示，吴亚军因个人年龄及身体原因而呈请辞任公司执行董事、董事会主席等职位。邵明晓也由公司执行董事调任为非执行董事并辞任投资委员会委员。


龙湖集团昔日一二把手双双退居幕后，陈序平接任董事会主席，人力资源总经理沈鹰获委任为公司执行董事，夏云鹏获委任为公司非执行董事。


公告发布后的第一个交易日，10月31日，龙湖集团早间开盘股价大跌，最大跌幅跌破44%。截至午间11:20，龙湖集团股价报9.87港元，跌幅24.77%。


公开资料显示，吴亚军、邵明晓均为60后，陈序平出生于1982年，龙湖新老管理层的交接棒，不仅是地产行业掌舵人出现代际交替的一个缩影，也标志着行业内再度诞生了一个值得被观察的职业化管理样本。


销售额下滑、新增长点待开发、利润空间不断被削弱，地产走出高增长时代后，“新掌舵人”陈序平的前路并不平坦。


图/IC photo。


掌舵龙湖三十年，“地产铁娘子”吴亚军交棒


地产铁娘子吴亚军，将隐入幕后。


公告中，龙湖集团表示，辞任上述职务后，吴亚军仅将以集团战略发展顾问角色，在战略发展及卓越运营方面为集团提供指导意见。


自1993年创立龙湖集团起，吴亚军长期为公司掌舵人。过去近三十年，她带领龙湖由重庆走向全国，进入民营房地产企业的第一梯队。作为行业内少有的女性企业家，她奠定了龙湖集团的产品气质和发展风格。在她的掌舵下，龙湖的经营风格较为鲜明。


在上行周期内，行业内不乏激进拿地、大举融资，以图规模迅速扩张的公司，但龙湖并不急于发展规模。自2006年开始进行全国化布局，直至2017年以1560.8亿元的合同销售额迈入千亿销售阵营，龙湖用了超过十年时间，这在行业中并不算快，部分规模扩张较快的公司，从全国化至达成千亿销售额只用了三到五年。


在地产市场情况不佳的情况下，龙湖集团仍保住了千亿规模。公告显示，2022年前9月，龙湖集团的销售额已破千亿。


根据中指研究院数据，今年前9月，销售额超千亿元的房企仅有15家，较去年同期减少了12家。同时，在行业中龙湖的杠杆率始终不高。截至2022年上半年末，龙湖集团剔除预收账款后的资产负债率为68%，净负债率为55%，现金短债比达4.07倍，其已经连续6年达到“三道红线”指标要求。


据贝壳财经记者了解，在2020年“三道红线”政策发布不久时，吴亚军曾在内部工作圈表示，“因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”


在吴亚军的带领下，龙湖保持了一贯的风格，与拿地王、大体量收并购保持了距离，抵挡住快速规模扩张的诱惑，也一定程度上规避了风险。


吴亚军曾举出两个例子，2009年，龙湖试图布局长三角地区，但其并未将眼光落在高竞争的市区地块，而是购买郊区地块，打造低密度住宅撕开了市场；2011年底，龙湖有机会低价收购绿城的股权，但龙湖盘点了自身的资源，没有选择收购。


在《坚定战略，假以时日》中吴亚军重申龙湖的规矩：借钱但不借“贵”的钱。也是由于她长期的坚持，作为民营企业，龙湖能够拿到行业最低的融资成本。财报显示，2022年上半年，龙湖集团的平均融资成本为3.99%，克而瑞数据显示，同期房企整体融资成本为6.39%。


内部评价高，80后“仕官生”陈序平挑大梁


吴亚军将退居二线，接任者也是她一手选拔出的人才——陈序平。


根据官方公布的履历显示，陈序平现年40岁。2008年，他自清华大学土木工程专业取得硕士学位后，以“仕官生”身份加入龙湖集团。此后，他曾历任工程经理、项目经理、投资发展部负责人等。2016年底，他作为成都公司总经理，带领成都龙湖将销售额从2016年的53亿元一路做到2020年的180.23亿元。


2021年起，陈序平开始被龙湖集团委以重任，进入集团核心管理层。7月，他被任命为龙湖集团COO和地产航道总经理，一个月后，获任为公司执行董事及投资委员会委员。也是在这一年的中期业绩会上，他首次作为集团高级管理层公开亮相。


据接近龙湖的人士透露，龙湖昔日的管理层，对陈序平评价很高，在吴亚军看来，“陈序平有很强的方向感，对龙湖文化认同，企业家精神、生意逻辑、组织能力、驾驭大系统的能力，都很突出。”邵明晓亦在业绩会上表示过，陈序平知识结构全面，非常勤奋，而且领导力很强。


高度评价下，2022年，陈序平的接班过程很顺利，3月其从邵明晓手中接任CEO，10月再度从吴亚军手中接棒，成为龙湖掌舵人。


新京报记者了解到，在龙湖集团的内部人士看来，陈序平是龙湖集团一手培养出的内生人才，其对龙湖集团的公司战略和文化高度认同、贯彻充分，此次陈序平的成功接棒，是集团长期践行公司化治理及仕官生培养体系发展至今的成果。


据贝壳财经记者了解，至今仕官生（包括仕官生2.0）招聘项目，已经为龙湖集团培养出近200名中层管理者，在高管团队中，仕官生的占比也达20%。此次接棒的陈序平，就来自于龙湖集团2008级“仕官生”。


可研智库创始人兼总经理贾春晖亦对贝壳财经记者表示，虽然吴亚军退居幕后，但她对龙湖的影响力绝不会减退，反而更深远。陈序平代表了龙湖集团内部以仕官生为首的新生力量，他的接棒再次印证了龙湖对年轻化人才的重视。在当下地产行业面临的市场形势之下，启用年轻人，能够帮助龙湖集团汰换陈旧化的发展思维，从战略意识、经营意识、人才选育意识到组织布局意识等多角度进行全面焕新，使龙湖集团升级为新龙湖，并为其缔造新的明天。


据接近龙湖的内部人士透露，发布公告的当天傍晚，吴亚军进行了一次告别讲话。讲话中她提到，交接工作实际上经历了三年的安排，对于高管团队也不算突兀，大家也有心理准备。她亦表示，这次交接棒对于龙湖，不是一位创始人的离开，也不是一个损失，更不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。


行业转身，新掌舵人面临三大挑战


随着一批地产企业家的退场，一个时代确实久远地离开了。陈序平的前路并不平坦。


面对不确定的市场形势，曾经流行大谈销售目标的房地产企业，很多在2022年已不再设置具体目标。2022年中期业绩会上，彼时担任CEO的陈序平也曾经表示，龙湖对全年销售目标不做预设，不会为了销售规模任务去做一些被动动作。


公告显示，今年1-9月，龙湖集团销售额并未延续同比增长的趋势，期内公司累计实现总合同销售额1455.6亿元，同比下降27.92%。这也是行业共同的挑战，易居研究院发布的《中国房企TOP30月报》显示，2022年1-9月，TOP30房企累计销售额同比下降38.4%。


而其早期布局的商业运营、租赁住房及物业管理等航道，目前能够贡献的经营性收入仍旧有限，2021年全年，龙湖由商业运营、租赁住房及物业管理等实现的经营性收入仅为188亿元。与其同期的住宅开发实现的2901亿元销售收入相比，仅为杯水车薪。若希望其余航道成为第二增长线，还需要很长时间。


除此之外，年报显示，龙湖在近五年始终将自身拿地成本控制在5800元/平方米以内，将土储平均成本与当期签约单价的比例控制在30.9%-33.7%的范围中，即使如此，仍难以抵挡利润空间的下降，Wind数据显示，2018年-2022年上半年，龙湖集团的销售毛利率连年下滑，分别为34.1%、33.6%、29.3%、25.3%、21.3%。


销售额下滑、新增长点待开发、利润空间不断被削弱，地产走出高增长时代后，如何带领龙湖重回上升期，是龙湖新的掌舵人面临的巨大挑战。


新京报贝壳财经记者 李云琦 编辑 陈莉 校对 刘军