4月中下旬，上海首轮土拍的火热再度了点燃公众对土地市场的关注。


据新京报贝壳财经记者不完全统计，今年以来，已有北上广深等一线城市及成都、南京、杭州等总计15个核心热门城市完成首轮土拍，拍地总地块达130块，拍地总金额约为1842.65亿元。


诸葛找房数据研究中心观点认为，近期，随着各地陆续开启土拍，重点城市的土拍市场表现较好，热度较高，如杭州、成都等溢价率均处于较高水平，上海首场土拍高调收官，再次为土地市场加温，其实，热点城市土拍表现火热，不仅表明楼市稳健的城市更受房企青睐，还反映出房地产市场的信心在提升，房企拓展情绪有所好转。


土拍市场在复苏中分化：上海、成都竞拍激烈 长春、郑州“遇冷”


今年以来，土拍市场正逐渐复苏，据贝壳财经记者不完全统计显示，截至4月27日，北上广深及成都、南京、杭州等总计15个核心热门城市已完成首轮土拍，拍地总金额约为1842.65亿元。


其中，上海是首轮土拍的“大户”，一次性推出19幅涉宅用地，总计卖出近519亿元，平均溢价率约为7.33%。本次上海土拍共吸引了超50家房企竞拍，为近6年来最多，历时4天，最终4宗地块以底价成交，15宗地块进入一次性报价（即溢价购买），其中，全场最贵的闵行梅陇地块被万科&中铁联合体收入囊中，总价达75亿元。


北京土拍也“不甘示弱”，今年北京首次土拍仅推出了2宗住宅用地，其中，位于北京市昌平区朱辛庄一住宅用地备受欢迎，这一地块土地面积约为1.47万平方米，挂牌出让起始价为11.3亿元，每次最小递增幅度为600万元，经历30次报价，最终被大华集团大连华旅置业有限公司以约13亿元的上限价格拍下。


同为一线城市的深圳土拍热度也很高。深圳首批5宗地块中，3宗封顶、1宗溢价成交、1宗底价成交，总揽金72亿元，成交楼面均价约1.52元/平方米，平均溢价率约为10.13%。


广州首轮土拍热度则“逊色”一些，其挂牌的8宗地块中有一半达到封顶价，以15%的溢价率成交，3宗底价成交，1宗撤销挂牌。


除了一线城市外，成都等核心热门城市土拍市场竞争也非常激烈，首批推出的3宗宅地全部触顶成交，均由房企摇号竞得，平均溢价率高达14.5%。


不过，不同城市土地市场“冷热不均”的情况也比较突出。长春、郑州等地土拍市场相对“较冷”，如郑州在首轮土拍中推出11宗地块，最终10宗以底价成交，1宗流拍；长春推出了8宗地块，最终7宗以底价成交，1宗终止成交。


58安居客研究院院长张波对贝壳财经记者表示，长春和郑州土地低迷代表了目前房企拿地相对谨慎的两类市场。其一是东北地区房地产开发投资在去年明显减少，2022年全年，全国房地产开发投资同比减少10%，但东北地区同比降幅高达25%，同时，去年东北地区商品房销售金额同比下降约41%，这两组数据表明东北房地产市场的疲软和恢复难度偏大，加上还有大量待售库存，导致房企在东北地区拿地会偏于谨慎，即使在长春、沈阳等二线城市也持相同态度。


张波进一步表示，其二是市场降温明显的新一线城市，尤其是在保交楼层面曾经出现过问题的城市，房企也会保持一定的克制。郑州是为数不多2022年房价总体水平低于疫情前的新一线城市，去年在保交楼方面也面临着一定压力，虽然目前市场总体有所改善，项目交付也在有序推进，但市场信心恢复所需时间也会偏长。


民企拿地意愿提升，央国企仍是拍地“主角”


今年民企拿地意愿也在提升，特别是二线热门城市。以杭州为例，据克而瑞统计，杭州首次土拍民企参与热情有所提升，参拍地块总数达20宗，与国企不相上下，此外，此次土拍还出现了多家新面孔，既有武汉地产、厦门国贸等国企，又有维科、中浙房地产等民企。


不过，在热门城市的土拍中，央国企仍是拍地的“主角”。


以最典型的上海土拍为例，虽然超50家参拍企业中有近20家民企，3家为混合所有制企业，但最终19宗地块中，就有14宗地都被央国企和地方国资竞得，占比超7成，中铁建、保利发展、象屿、金地等均竞得2宗地块。


张波认为，目前，国央企仍是拍地的主要力量，尤其是一二线城市的热门地块更是频现国央企的身影。“虽然不少民企的债务问题已经得到了有效化解，但‘弹药’的充裕程度依然不能与国央企相比。”


北京收紧竞拍标准，有利于促进市场公平竞争


诸葛找房数据研究中心观点认为，近期热点城市土拍表现火热，不仅表明房企更青睐楼市稳健的城市，还反映出房地产市场的信心在提振，房企拓展情绪有所好转。


不过，在市场升温之下，个别城市如北京也收紧了竞拍标准，4月中旬，北京市规划和自然资源委员会便发布了“北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告”（简称“补充公告”），这一补充公告将出让公告中“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。这意味着“中建兄弟”的房企们将不得再同时竞买同一宗地。


对此，北京市规划和自然资源委员会的相关负责人表示，调整后的竞买人资格要求较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。


展望后市，“分化”或将成为土拍市场的关键词，信达证券研报称，供给收缩可能带动部分区域回暖，但土拍市场分化趋势或将加大，从高频指标来看，当前市场热度仅限于部分高能级城市，三四线城市的土地市场难有较大起色。


易居研究院研究总监严跃进则表示，近期部分重点城市土地市场明显升温，这种升温不是简单的土地交易规模的上升，而是部分地块明显出现竞价企业数量增多的现象，各地要在土地供应、竞拍规则调整等方面积极做优化，以更好促进土地市场的平稳健康发展。


新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 岳彩周 校对 李立军