7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。此次会议上针对房地产市场发展情况的提问较多，人民银行货币政策司司长邹澜针对存量房贷利率相对较高、房企融资情况等问题回答媒体提问。


邹澜表示，今年上半年提前偿还存量房贷的现象大幅上升，成为影响上半年个人住房贷款余额同比略降的重要原因之一。央行支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这是央行首次针对存量房贷利率较高问题进行回应。


针对房企融资，邹澜表示，今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。央行将继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。


新增房贷利率同比降107个基点 鼓励银行通过新发放贷款置换存量贷款


邹澜表示，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行，房地产市场情况在房地产信贷数据上亦有所反映。


根据央行数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但个人住房按揭贷款余额却同比略有下降。


“这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资、提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”邹澜指出，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。


根据央行数据显示，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。但存量房贷利率跟随存款市场报价利率（LPR）下行，且1年内只能在合同中约定日下调1次，同时合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变。导致了存量房贷利率仍然较高。


招联金融首席研究员董希淼表示，央行今日的表态中透露了存量房贷利率调整可有两种做法：变更合同条款意味着可以直接下降利率，而置换存量贷款则是通过以旧换新的方式间接下降房贷利率。但贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。


董希淼建议，下一步央行可通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则，同时各家银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程。


保持房地产重点融资渠道稳定 加快推动行业有序风险出清


邹澜指出，人民银行将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。


“今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。”邹澜在会上指出，综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。


有接近金融监管部门的人士此前在接受新京报贝壳财经记者采访时表示，现在“保交楼”工作已经进入深水区，保持政策的连贯性十分必要。继续延长相关政策的实施期限，进一步扩大了利好政策支持的范围，保持了房地产市场资金环境相对稳定，这有助于促进“保交楼”工作顺利完成，支持房地产市场平稳复苏。


邹澜亦指出，2021年下半年以来，金融部门按照党中央、国务院部署，配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。


事实上，近年来央行推出的一系列支持房地产平稳发展的政策效力不断显现。邹澜介绍，央行推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。同时，在“第二支箭”框架下，商业银行累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持；证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。


过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间 更好支持刚性和改善性住房需求


邹澜还指出，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。


易居研究院研究总监严跃进表示，当前房地产市场已经深刻改变，这也是后续政策大幅度调整和放松的重要基础，对于影响政策方向和重心等都有启发。


“这次提及过热阶段的政策有边际优化空间，这或意味着后续会有一系列对过去几年政策调整的动作。”严跃进表示，包括限购、限贷、限售、限离、限价等五限政策或将大规模取消。


张大伟指出，越来越多的城市开启降低首套房贷利率，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。


事实上，当前政策强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，限购限贷政策取消范围越来越大。除了涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续发布。多地还继续对购房者发放补贴。


“整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。”张大伟表示，对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。


新京报贝壳财经记者 姜樊

编辑 徐超

校对 卢茜