2023年上半年,国家住房租赁政策动作频繁,一系列政策“组合拳”,全力保障租赁市场稳步发展,尤其是核心城市大型租赁社区集中入市,导致租赁企业整体开业增速加快。


那么,下半年租赁市场如何发展?保租房如何安排好入市节奏,如何与长租房、个人出租房错位发展、有机衔接和相互补充?在保租房运营机制中,企业要算得过账,除了需要各地制定合理的保租房租金价格,落实相关扶持政策之外,如何提升自己的运营管理水平?


针对这些问题,新京报记者在近日采访了协信汇商业运营管理有限公司副总裁刘捷、漫柏集团联合创始人&集团总裁韩富贵及华住集团高级副总裁、城家CEO庄松成。


运营企业将进一步细分和迭代


新京报:展望下半年租赁市场,相比于上半年,市场会呈现哪些新亮点与新特色?


庄松成:受各地租赁供给政策要求影响,一线和强二线城市供给增速加快,尤其是保租房和普惠性租赁用房会在未来几年集中入市。需求方面,2023年全国高校毕业生人数迎来新高,全国流动人口也预计即将迎来回升,租赁住房需求将平稳回升,出租率向上,租金水平稳定。而随着租赁住房品质的普遍提升,精细化运营、高效技术支持、创新营销、个性服务等因素,在项目经营中起到的作用会放大,运营企业将进一步细分和迭代。此外,集中式公寓,尤其是大型、超大型租赁社区的不断涌现,让社群运营在公寓运营中戏份更重。


韩富贵:行业真正的整合大潮即将开始,大批保租房入市对传统形式的公寓冲击最大,原来拿房成本高、运营效率低的运营商会被逐步淘汰。取而代之的是精细化产品的出现,比如女性公寓、萌宠主题公寓、运动公寓、电竞公寓等。这些产品公区除了传统公区配套,还可以有影院、桌游室,甚至露营区、夜市等。同时,服务更精细化,把对人的服务从生活服务延伸到社交培训、就业,甚至到自我成长上来。越来越多的城市开始重视人才社区的建设,相信未来会有更多、有特色的亮点项目进入大家视野。此外,闲置、旧改等项目会逐渐增多,想象空间非常大。


保租房与市场化租房互依共生


新京报:近年来,一系列政策利好下,不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系,“纳保”过程中有哪些问题需要厘清?保租房和市场化的住房租赁,是一种怎样的关系,如何协调发展?


韩富贵:满足相关要求后,只要愿意接受纳管,服从保租房的相关规定,比如租金涨幅、限定供应对象等,就可以成为保租房。但“纳保”后又要接受很多监管,所以企业一定要考虑清楚能否接受监管要求,再决定是否“纳保”。


保租房与市场化租房是互依共生的关系,保租房很大一部分是市场化租房的存量转化。保租房在居住性价比上做到了极致,想要跟保租房竞争,市场化房源就得在服务品质和居住体验上全面提升。从这个维度来看,保租房又促进了市场化租赁房源的进化。


因此,在协调发展时,需要平衡两者的需求,既要确保市场的稳定和发展,也要兼顾保障特殊群体的住房需求得到满足。具体体现在:一方面,通过加强政策引导,鼓励更多优秀的运营机构加入市场中,提供更优质的产品和服务;另一方面,通过租金补贴、税收优惠等方式,建立完善的市场机制,支持行业正向发展,同时也可以对市场化住房租赁进行监管,防止出现乱象和不良竞争。


刘捷:“纳保”只是短期内解决租赁住房供应不足的办法,现在很多商业用房、工业用房通过“纳保”的形式来解决经营困境,但是其宜居属性相较租赁住房或者租赁社区还有一定的差距,有些差距非常明显。另外,“纳保”以后对于租金价格有一定的要求,相较于国央企旗下的保租房和租赁社区,从长远来看,市场化的租赁住房“纳保”并不是大多数企业的出路,还是需要找到自身的经营特点,差异化地吸引特定租赁人群。


保租房要供需平衡、职住平衡、质价平衡


新京报:在保租房运营机制中,不少企业采取了“微利可循环”的发展模式,企业要算得过账,除了需要各地制定合理的租金价格,落实相关扶持政策之外,如何提升自身运营管理水平?


庄松成:对于现阶段的“保障性租赁住房”,应当兼具保障居住权利和提升居住品质的双重意义。“平衡”是最关键的课题,其中包括“供需平衡”“职住平衡”“质价平衡”。让最合适的人群,用最合适的租金,住到最合适的住房,并得到最适度的服务。基于此,保租房的产品、运营、销售、服务和技术要求,显然非常重要,并且具有挑战性。


具体而言,“供需平衡”需要定位为先,即在项目、产品定位过程中,要找到合理的市场空间,精准的客户画像,同时还要对收益有清晰测算,最后落地到产品,控制好坪效和空间,以此避免供需错配;“职住平衡”需要产品为本,对空间打造、功能规划、业态规划、生活动线规划、服务规划、成本规划、收益规划等各方面做到精准把控;“质价平衡”,需要以运营为纲,运营不仅是客户入住后所涉及的服务场景,还包括了项目的成本管控、进度管理、质量把控、收益管理等,只有前置做好,才能实现完整的“投融建管退”产业链闭环。


新京报:目前租赁住房户型结构较单一,为追求坪效,出现了单间同质化问题,如何看待这一现象?


庄松成:寻根究底,还有很多公寓企业对于前期客户定位、产品定位缺少较为清晰的认知,甚至还有不少企业对于“租赁供给”的认知,还集中在廉租房、公租房的框架里,但是随着品质租赁需求时代的来临,租客的关注点已经从“有得住、住得起”变成了“住得好”。长租公寓已不再是简单、粗暴、给租客糟糕体验、门槛过低的“二房东”模式,在资本和运营商耕耘数年之后,已转变成需要专业化、精细化运作的行业。


韩富贵:其实这是一个公司战略发展上的问题。现在市场同质化的背后,其实是标准化,标准化的目的是规模化,因为只有规模化才能更好地降本增效。但实际上,可以在房间相对标准化的同时,对公区按照用户画像和需求进行一店一设计。只有基于需求出发,并不断提高综合服务能力,才能避免同质化,真正从提供一张床到提供一种生活方式。也希望未来市场上可以涌现出更多不同类型的租住产品,为行业发展助力。


刘捷:目前租赁住宅在户型、面积、功能及相关配套等方面确实相对单一,更多的是在关注租金坪效和投资收益,这对于企业来说无可厚非,但从租户的角度来看,同质化产品太多,除了区域,很少有其他可供选择的属性,从国家租售并举的大战略来看,目前还远远没有满足长期租住人群需求的产品。


新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 刘军