12月15日，国家统计局发布2023年1-11月份全国房地产市场基本情况。据国家统计局数据显示，今年1-11月份，全国房地产开发投资约10.40万亿元，同比下降9.4%；全国商品房销售额约10.53万亿元，同比下降5.2%。


虽然房地产开发和销售数据仍未见起色，不过，业内人士表示，企业端各项支持政策落地见效仍需要一定时间，新房销售筑底企稳也需要时间。虽然政策效应释放需要一个过程，但是房地产市场企稳向好的趋势不变。


全国房地产开发投资额同比降9.4%


图/国家统计局官网截图


目前，全国房地产开发投资额增速连续多月下降。据国家统计局数据显示，今年1-11月份，全国房地产开发投资约10.40万亿元，同比下降9.4%。其中，住宅投资约7.89万亿元，同比下降9.0%。


对此 ，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，自2022年4月份以来，开发投资进入负增长时期，已经维持了19个月。自2023年2月开始，开发投资累计降幅开启连续9个月下滑的局面。房企投资信心仍较弱，虽然今年以来融资环境逐渐宽松，但下半年新房市场走弱，房企现金流不足，行业新开工动力不足。


在易居研究院研究总监严跃进看来，主要是资金的压力和企业的信心影响着开发投资指标，指标下跌也是说明当前的市场基础不牢固，仍需要从多方面解决。


值得一提的是，今年1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积约83亿平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面积约58.53亿平方米，同比下降7.6%。同期，房屋新开工面积约8.7亿平方米，同比下降21.2%，其中住宅新开工面积约6.37亿平方米，同比下降21.5%。


全国房地产新开工面积同比增速已经出现了连续27个月的下跌态势，但跌幅有所收窄。对此，严跃进认为，新开工数据偏弱，也会造成房源供应方面出现新的情况，一方面高库存要化解，另一方面新房源的补充工作断裂。


在房屋竣工方面，今年1-11月份，房屋竣工面积约6.52亿平方米，同比增长17.9%。其中，住宅竣工面积约4.76亿平方米，同比增长18.5%。全国房屋竣工面积同比增速持续增长，也说明各地保交楼的成果。从目前来看，各地保交楼资金积极到位，对于保交楼的工作有较大的支撑。


房企到位资金累计同比跌幅收窄


图/国家统计局官网截图


在房地产开发企业到位资金方面，据国家统计局数据显示，今年1-11月份，房地产开发企业到位资金约11.70万亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款约1.42万亿元，同比下降9.8%；利用外资42亿元，同比下降35.1%；自筹资金约3.85万亿元，同比下降20.3%；定金及预收款约3.96万亿元，同比下降10.9%；个人按揭贷款约2万亿元，同比下降8.1%。


由此可见，今年前11个月，全国房企到位资金额同比下降13.4%，相比1-10月份的下降13.8%有所改善。在严跃进看来，各地积极落实相关金融政策，尤其是对于民营房企的融资等工作持续发力，为房企融资工作的开展以及资金状况的改善创造了较好的条件。


不过，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也表示，行业到位资金并未改善，房地产到位资金连续21个月累计同比下滑。但从11月累计同比跌幅收窄来看，11月以来央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，提出“三个不低于”，金融支持房地产政策再度发力，效用略显，到位资金累计同比跌幅连续6个月扩大后收窄。预计在北京、上海购房政策放宽后，市场活跃度上升，定金及预收款、个人按揭贷款有望改善，行业资金压力有缓解空间。


销售是房企“回血”的重要渠道。据国家统计局数据显示，今年1-11月份，全国商品房销售面积约10.05亿平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%；全国商品房销售额约10.53万亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。截至11月末，商品房待售面积约6.5亿平方米，同比增长18.0%。其中，住宅待售面积增长20.4%。


“11月销售市场表现平平，环比平稳，同比下探。”王小嫱表示，进入12月，上半月市场表现较11月平稳，下半月，在北上政策松动的带动下，市场预期转好。


对于销售市场，中指研究院市场研究总监陈文静表示，11月，各地楼市政策出台力度相对有限，仅部分核心城市做出较大调整，比如深圳优化普宅认定标准、降低首付比例，厦门取消限购等，整体对新房销售带动效果不明显。与此同时，其他前期出台政策的城市，政策效果进一步减弱，导致11月全国及重点城市新房市场回落。整体来看，11月房地产市场销售延续低迷态势，市场仍处于筑底阶段。


业内：楼市企稳复苏的大方向不变


短期来看，陈文静表示，企业端各项支持政策落地见效仍需要一定时间，新房销售筑底企稳亦需要时间，房企开工、投资或难有明显改善，预计2023年全年新开工面积、房地产开发投资额同比降幅仍较大，2024年伴随着稳投资举措进一步发力，“三大工程”加速推进，房地产开发投资降幅有望逐渐收窄。


众所周知，12月，中央经济工作会议召开，明确了“稳中求进、以进促稳、先立后破”的宏观总基调，释放了更加积极的信号。与此同时，12月14日北京、上海大力度优化楼市政策，优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等，大幅降低居民置业门槛和购房成本。对此，陈文静认为，这将有利于刚性和改善性住房需求释放，政策大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期。


严跃进也表示，整体来看，房地产市场企稳复苏的大方向不变，但短期内需要巩固复苏基础。对于当前的市场形势要有精准判断、政策调整优化要有主动性和精准性。尤其是现在要破解二手房的困境，围绕“盘活二手房-激活一手房-提振销售-改善现金流-改善利润指标-提振投资开工”这个路径进行落实。需要关注到，预期也在积极转好，包括近日北京和上海的房贷政策以及普通住宅政策调整等，市场反馈很好，楼盘销售也有较好的表现。此类大城市的积极表现，有助于后续市场信心提振，对于全国房地产市场的回暖也具有积极的作用。


新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 朱名恬