北京房地产市场已步入传统的楼市“小阳春”节点。从市场反馈来看，在利好政策的影响下，今年3月，北京二手房市场整体呈现平稳向上态势。据北京市住建委官网的数据显示，3月份全市二手房网签14280套，环比上涨125.5%。


业内分析指出，今年“小阳春”市场呈现出回暖节奏偏慢、力度偏弱的特征。和去年相比，购房者拥有更多的选择和决策时间，购房节奏明显拉长。而从成交结构来看，春节过后，500万元以下房源成交占比上升明显，二手房市场呈现出“对价格更为敏感”的刚需市场率先启动的规律。


部分区域二手房成交节奏加快


李敏刚刚怀孕，爱人在北七家上班，而她本人在西二旗上班，因此，小两口想尽快在两点之间买一套两居室，所以他们的看房范围很大。在此之前，他们已经在北七家看过房了，但没有品质、价格都匹配的房源。3月底的一个周末，他们在昌平保利罗兰附近看了六七套房，最终看中了一套性价比较高的86平方米两居室，当即就约业主出来聊，并且顺利签约，整个成交周期只有3天。


这是北京链家昌平区保利罗兰店商圈经理张小礼近期遇到的一个买房案例，“客户只跟我们看了一次房就签约了，让我印象很深刻。”


实际上，这并非个例，时至3月传统楼市“小阳春”，北京二手房市场的成交节奏有所加快。据张小礼介绍，其所在门店一季度各月的量化数据呈逐渐走高的趋势，特别是春节后到现在这段时间，其门店周均咨询量近100个，周均带看量超40组，相较年前的一个半月都有较大幅度的提升，成交量目前已与2月持平。


“八成以上的客户属于刚需群体，他们的成交周期相比置换客户要快一些。3月以来，成交节奏在此基础上进一步加速，成交周期基本都在1个月内，业主的心态比较平稳。”张小礼说。


丰台科技园商圈也不例外。据21世纪不动产鸿业兴园店商圈经理张文锋介绍，3月份其门店咨询量、带看量有所提高，但总体来看，客户心理预期比较低。相比2月份，3月份二手房市场呈现交易量上升，但挂牌价格没有明显变化，反而成交价格走低的态势。


不过，张文锋指出，3月份购房者的成交速度有所加快，下半月从整体网签数据上看，交易量明显增加了，这与其门店所在的区位有一定关系。“从购房者角度分析，现在签约的都是一些看了很久房子的人，还有一些是换房的业主，原来一直想买但又怕再跌的人群。不过，只要降价幅度大，还是可以成交的。购房者和房东心理预期变化不明显，大家都变得非常理性。”


市场成交“以价换量”特征明显


在三元桥商圈，21世纪不动产三元桥新源里店的店东王向冬介绍，3月份，其门店二手房市场的咨询与带看量较2月份有所上升，但市场表现比较冷静。购房人节奏放缓，市场成交“以价换量”特征明显，相比上半月，下半月的观望客户更多一些。


“目前入市的都是看准低价，或是想在众多房源中选到更好户型楼层的购房者，他们大多持谨慎态度，而房东对于房屋的心理预期也比2月份下降些。”王向冬如是说。


李明（化名）就是这一类型购房者的典型代表。不久前，他将其位于东城区的一套住房出售，随之将置换目标锁定在三元桥区域，他在选房时，报价非常低，甚至比疫情前还要低很多，最终以540万元左右的价格，买下一套80平方米的住宅。据悉，该小区去年同期的均价在7万-8万元/平方米，而目前小区内户型、装修较好的房子，实际成交单价已降至6万多元。


丰台科技园商圈也出现了不少“以价换量”的案例，“3月份成交的房价，很多超出了我们的预期。新华街报价305万元的房子，两次降价到275万元，最后竟然以240万元成交。还有一套怡海花园的三居室，原来成交基本在800万元左右，业主直接降价到670万元出售，这些都大大超出了我们的预期。”张文锋表示。


麦田房产统计数据显示，因为当下是供应大于需求的买方市场，购房者拥有更多的房源选择，业主需作出较大的价格让步才能成交，二手房议价空间持续扩大，3月份二手房议价空间环比扩大0.1个百分点，市场呈现明显的“以价换量”特征。


值得一提的是，3月27日，北京市“离异3年内不得京内购房”的限购政策正式废止。对此，金色时光顺义区东兴店的店长焦立平告诉新京报记者，该政策对市场有促进作用，离婚的客户现在不受政策限制，可以买房了。


还有不少经纪人反馈，从实际效果来看，短时间内，该政策影响有限，但对市场传递了积极信号。“估计之后还会有利好政策陆续出台。”北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋如是说。


低总价房源成交占比明显提升


在利好政策影响下，北京二手房市场整体呈现出平稳向上态势。根据北京住建委官网数据统计，3月份全市二手房网签14280套，环比上涨125.5%，同比下降35.7%。3月份二手房市场回暖明显，但成交量和去年“小阳春”相比存在一定差距。


麦田房产分析指出，今年“小阳春”市场呈现出回暖节奏偏慢、力度偏弱的特征。和去年相比，购房者拥有更多的选择和决策时间，购房节奏明显拉长。而从成交结构来看，春节过后，500万元以下房源成交占比上升明显，二手房市场呈现出“对价格更为敏感”的刚需市场率先启动的规律。


值得一提的是，挂牌房源方面，春节过后，业主挂牌积极性提升明显。3月份，北京二手房挂牌房源总量呈现逐周升高的特征，根据麦田房产数据统计，3月份挂牌房源总量和2月相比上涨2.4%。对此，麦田房产分析，3月份挂牌房源总量增长明显，一方面是市场受春节假期影响去化变慢，造成一定量的库存积压；另一方面是节后置换需求增多，业主需先将旧房挂牌出售才能购置新房。


挂牌价方面，虽然成交量在节后回暖，但挂牌均价仍然继续走低。根据麦田房产数据统计，3月份麦田二手房挂牌均价环比下跌0.4%，房价下跌仍是市场主旋律。


展望4月份，市场又将呈现怎样的发展行情？对此，张文锋指出，预计4月份的交易量会延续3月份的趋势，交易量有所加大，“现在的形势就是以价换量，如果4月份有大的利好政策，有可能会刺激价格回升。此外，4月份估计还有一些人群会因子女入学而买房。”


麦田房产指出，北京二手房挂牌量居高不下，低总价、高楼龄房源占比仍然偏多，这部分房源预计4月份仍将面临价格下行压力。


新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 刘军