房贷月供可以先不还本金，或者本金只还1元？近期，在社交平台上，多家银行存量房贷可申请“先息后本”引发热议。有网友称，已成功申请了建设银行的“先息后本”，并且最低月供可至1元钱。


据贝壳财经记者了解，近年来，包括建行、兴业银行在内的多家银行均推出了针对有存量房贷还款的“先息后本”业务。但不同地区、不同资质的客户最终申请的结果也有所不同。


“虽然这类业务已经开展了两三年，但对于部分银行客户来说，现在的需求更强烈。”招联首席研究员董希淼表示，这类业务对银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化的服务，满足不同的借款人的现实需要，有助于提升产品的竞争力，进而减少提前还款压力，扩大市场份额，保持住房贷款业务平稳发展。


月供本金可0元起  “先息后本”期限可达2-3年


“建行可以选择2年的时间内，月供只还本金1元。”近期，家住河南的赵露（化名）告诉贝壳财经记者，她的房贷还有20年才到期，如果选择了先息后本，就可以有2年时间的月供只还利息，相当于减少了将近一半的还款压力。


据她提供的还款信息，在建行App中可以直接降低房贷月供。其中，偿还本金可低至1元，降低期数可至24期。而未还本金后期还款方式则只能选择“在剩余期限每月分期摊还。


建行还在App相关页面中提示，延期的本金正常计息。这也是赵露犹豫是否真的要申请“先息后本”的原因。在她看来，申请下来虽然可以在2年内减少还款压力，但后续18年每个月还款的金额也就相对增多，房贷应还款的总利息也将有所增多。


不过，广州地区一建行客户经理告诉贝壳财经记者，目前该功能并非在全国范围内推广，在其所在地目前暂不能申请相关业务。


据贝壳财经记者了解，兴业银行推出的“随薪供”亦是针对存量房贷客户推出先息后本的还贷方式。该产品只还利息，暂缓归还贷款本金的阶段最长为3年，客户可根据需要选择6个月、12个月、18个月、24个月、30个月、36个月。但该期限不得超过贷款剩余期限的1/2。


不过，兴业银行指出，“随薪供”适用于已正常还款12个月及以上、采用按月还本付息方式且信用表现良好的个人一手住房贷款或个人二手住房贷款客户。而该项业务早在2022年左右就已经推出，并非近期推出的新业务。


房贷“奇招”可短期减负 分析：购房者切勿盲目申请


“这些银行推出先息后本的还款方式，与此前平安银行的 ‘气球贷’有异曲同工之用。”董希淼表示，都是针对房贷客户的还款方式做出优化。无非“气球贷”针对的是新增房贷，而上述先息后本则主要针对的是存量房贷。


此前，平安银行曾在官方公众号上推出了多种房贷还款方式，其中不仅包括了“前三年内按月付息、无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款”的先息后本的还款方式，但这仅在部分地区开通。同时，还包括了“气球贷”，即借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。但贝壳财经记者发现，在“气球贷”引发争议后，这条推文已被删除。


在董希淼看来，这些灵活的还款方式，主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式，将能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。


易居研究院研究总监严跃进亦认为，“随薪供”等针对存量房贷的先息后本的还款模式，是基于最近几年还贷压力增大的新情况而推出，给予存量房贷客户的一种减负做法。


据严跃进测算，按照目前的月供情况，类似模式下，至少可以减少1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负和缓冲效应。不过，前期本金还得少，意味着后期利息会增加。因此申请人需要更好筹划存量房贷减负成本。


董希淼亦提示，借款人应基于个人和家庭需求，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小而随意申请、盲目借贷。


此外，上海金融与发展实验室主任曾刚认为，在实践过程中，不同按揭客户都存在一些差异化的需求。银行推出这些差异化的产品来满足客户需求，是银行在服务客户方面的进步，这也有助于提升产品的竞争力。


存量房贷降息呼声再起 预计集体调降空间不大


随着央行“517”房贷新政的持续落地，多地已经取消了新增首套房和二套房的贷款利率下限。其中，部分地区执行的首套房贷利率已降至3.15%。这意味着存量房贷利率与新增房贷利率之差再度被拉大，因此近期针对存量房贷降息的呼声再起。


不过，多地的银行工作人员告诉贝壳财经记者，目前暂未接到调降存量房贷的通知。如深圳地区某国有大行的信贷人员告诉贝壳财经记者，目前已经下调了新增房贷的利率和首付比例，但存量房贷并未进行调整。


另有银行业内人士告诉贝壳财经记者，当前新增房贷利率下调后，银行存量房贷早偿压力不小。但从银行角度来说，去年9月银行已经集体下调了存量房贷利率的加点部分，若再度下调将让银行持续收窄的净息差雪上加霜，因此预计下调空间并不大。


今年以来，银行净息差收窄趋势仍在持续。根据国家金融监督管理总局近期发布的最新数据显示，今年一季度，商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点，首次跌破1.6%关口。当前银行业净息差水平已经达到了历史低位。


在这种情况下，多位银行分析人士表示，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足，如此前集体调降房贷利率加点部分的空间不大。


不过，未来房贷利率有望跟随5年期以上贷款市场报价利率（LPR）而下降。存量房贷客户将在合同约定的“重新定价日”时根据最新5年期以上LPR品种重新定价。而今年1月份，5年期以上LPR利率超预期大幅下降了25个基点。


此外，董希淼指出，从近期金融数据看，居民部门有效融资需求不足是突出问题。下一步，应加快落实并继续采取坚决有力的措施，稳定居民住房消费预期，促进房地产市场尽快回到平稳发展的轨道上来。住房信贷政策方面，应引导商业银行适当降低存量二套房贷利率。


新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 柳宝庆