上海土地竞拍规则再变,继恢复“价高者得”后,对于高热地块施行“双高双竞”。


8月15日,上海市土地交易市场发布该市第五批次商品住房用地出让公告,具体出让静安区2幅涉宅地块,出让总用地面积约5.01公顷,起始总价106.79亿元。


当日,据“上海规划资源”公众号显示,自第五批次起,上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措,即竞买完成上一个指标要求后,转入下一个指标要求,采取梯度竞争举措,最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。


业内人士解读称,上海这一次不是政策收紧,而是土地竞拍标准的进一步优化。通过标准的优化,来提升开发产品的品质。


拿地规则转变,从拼“概率”到拼“高品质”


据了解,“双高双竞”包括两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。


“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。


“第一轮竞价”,对市场热度较高的地块,通过出让前综合会商机制,合理设定出让起始价格,确定差异化的溢价空间。


“第二轮竞高品质”,对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。


“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。


公告称,除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外,本次出让增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标,鼓励市场主体建设优质住房,提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境,切实落实人民城市理念,着眼创造更加美好的生活,吸引各类人才落户发展,营造宜居宜业、安居乐业的环境品质。


今天6月份,上海在发布今年第三批次商品住房用地出让公告时指出,自该批次起,上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求;同时,对市场热度较高的特定区域地块,可采取差别化调控措施,在溢价率超过一定限度后转入摇号环节,引导市场主体理性竞价。


在7月份,“沪九条”新政出台后的首批宅地出让中,上海对于竞买规则做出了重大调整,取消自2021年实行集中供地起的溢价率10%土拍封顶原则,成交地价由市场化竞价确定。


不到3个月,上海土拍规则进行了第三次调整。在同策研究院联席院长宋红卫看来,此次,上海针对一些热点地块实施“双高双竞”,相当于把之前的摇号环节,用高品质竞拍来替代。之前开发商拼的是概率,新规之后,拼的是高品质,更多的是能力、产品、管控等。


宋红卫进一步说,“双高双竞”对土地竞拍流程进一步细化,这种规则有合理性,也非常科学。


不同于单纯的“价高者得”,从“双高双竞”“第一轮竞价”可以看出,对于热点地块,仍可能会设置不同的溢价率空间。


中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示,热门地块起始价及溢价率由出让前综合会商而定,将对热门地块实行差异化溢价率上限,有助于企业提前计算项目溢价率,同时稳定优质住宅产品价格,在发挥市场机制作用的同时,创造更公平、合理的市场环境。


“不是收紧,是土地竞拍标准的进一步优化”


目前,全国土地市场呈现出非常明显的两极分化的特征。


7月9日,在“沪九条”出台后的首批出让宅地,尤其是取消限价的大背景下,2宗位于杨浦区的地块吸引多家实力房企展开激烈争夺。


当天上午,经过60轮报价,保利发展旗下的上海保利建锦城市发展有限公司以22.03亿元竞得杨浦区平凉社区02H1-01地块,楼面价88462元/平方米,溢价率21.18%。


经过79轮竞价,北京城建+越秀地产以22.3亿元竞得杨浦区长白社区H2-17地块,楼面价70272元/平方米,溢价17.12%。


上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,目前的土地市场很明晰,呈现两极分化,好的好、差的差。大家都去拍好的地块,在没有特别多压力的情况下拿到了地块,能不能最大化地发挥出它的价值,还说不准。因此,通过土地竞拍标准的优化,来控制土地竞拍的热度很有必要。


“上海这一次不是政策收紧,是土地竞拍标准的进一步优化。”卢文曦表示,通过土地竞拍标准的优化,来提升开发产品的品质。“这么多的标准,我不相信建不好房子。目前,很多商品房装修交付标准,买家不买账、不满意,存在各种各样的争议。”


上海土拍新规对于未来的房地产市场将会带来哪些影响?宋红卫认为,个别热门地块,未来会由各方面能力都很出色的开发商来打造,比如说代建并无偿移交,这些都会增加公司成本,如果有开发商依然能够保证盈利,说明这个企业在产品打造、成本控制、品牌影响力等方面都很出色,也只有这样的企业在未来才能够打造出更具品质的产品。


陈炬兰表示,此次针对热门地块的土拍政策调整,是上海政府响应“好房子”建设号召的具体举措,或是加大优质地块供应的前奏,同时将优化土地市场资源配置,提高优质地块的效益。新增的“竞装修标准指标”或将引导企业合理利用优质地块,建设高品质住宅产品,满足人民对改善型产品的期待;“竞公共设施和开放空间”强调住宅产品社区建设,提高居民生活便捷度;而“竞无偿移交政府的高端人才住房”有利于完善保障性住房供应体系,精准吸引和留住高端人才,促进区域经济的均衡发展。


新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐