“如果真能把我二套房贷款利率调多降一些，我都计划出去旅行了。”9月25日，家住北京的陈怡告诉贝壳财经记者，昨日听到存量房贷利率即将下调的消息后，她便立即向银行房贷客户经理咨询。虽然得到的回复是“没这么快”“还需要等待细则出台”，但陈怡依然满怀期待。
9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。但由于涉及的借款人众多，银行需要有一定时间进行必要的技术准备。
多家银行内部人士亦告诉贝壳财经记者，目前银行正在等待金融监管部门具体的实施细则，并进行设备调试。有银行人士预计，存量房贷利率调整最快在十一假期之后落地。
根据央行测算，本轮存量房贷利率调整将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。潘功胜指出，这将有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
100万贷款30年月供可省300元 多位购房人称将用于消费
“如果房贷利率下降，我想先跟朋友去吃顿大餐，给家里添置一些实用的新家具。”当被贝壳财经记者问及房贷利率下降后最想做的事，北京白领王丽如是回答。
与王丽一样，陈怡也第一时间想到了消费。原本想着提前还房贷，存量房贷利率即将下降的消息出来后，她表示“基本打消了这个念头”。她告诉记者，她原本的二套房贷款利率目前还高达5%左右，期待这次也能享受房贷利率的下降。而她的房贷利率比当前3.7%的二套新增房贷利率（北京五环外）高出130个基点。
当前存量房贷利率与新增房贷利率的差距过大，导致了银行再度出现提前还款现象。这不仅不利于银行业务的稳定，也对消费形成了冲击。所以有了此前对二套房贷利率也应被纳入调整范围的大讨论。
若此次存量房贷利率调整落地，上海易居房地产研究院副院长严跃进算了一笔账：若按照央行所述“平均降幅0.5个百分点”计算，对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。
存量房贷利率怎么调？部分购房者明年1月或再迎下调
当前存量房贷利率调整的细则暂未出炉，存量房贷利率调整或仍将调整加点部分。
事实上，房贷利率是在5年期以上贷款市场报价利率（LPR）的基础上加点而来，因此房贷利率由LPR、加点两部分组成。而去年存量房贷利率批量调整的是加点部分。
“这一次调整应该与上一次类似，主要调整的是加点部分。”招联首席研究员董希淼表示，而LPR部分有自身的规则，这意味着购房者的房贷利率还将享受LPR下调的优惠。
今年以来，5年期以上LPR已经下降了25个基点。日前作为政策利率的7天期逆回购利率再降20个基点，市场预计，年内5年期以上LPR也将跟随下调20个基点。对于房贷利率重定价日在今年底到明年初的购房者来说，房贷利率预计还将再降45个基点左右。
此外，董希淼表示，本次存量的二套房贷款利率或将是调整重点。二套房贷利率、首付比例之所以与首套不一样，是因为在房地产市场过热需要抑制投资性、投机性买房。但此次央行在发布会上已表明将二套房与首套房最低首付比例进行统一，这传递出明确的信号，支持和鼓励居民购买二套房，更好地满足改善性住房消费需求。
调降存量房贷利率刺激消费 但不应成为常态化政策
“调降存量房贷利率是特殊时期实行的特殊政策，不应该常态化、经常性地实施。”调整存量房贷利率，在业内人士看来，房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策继续调整，有助于进一步稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力，但不宜作为常态化政策。
董希淼表示，在2023年9月集中调降存量房贷利率之后，2024年如果再次集中调降存量房贷利率，将不可避免对商业银行特别是房贷比例较高的大型商业银行带来影响。
据中金公司测算，假设1年和5年LPR下调20个基点，存量按揭利率平均下调50个基点，将对息差的影响分别为9个基点和6个基点，合计约15个基点；假设存款利率下调25个基点、降准50个基点能够基本对冲对于银行息差的影响。
此次为了降低存量房贷利率下调对银行息差产生的影响，金融监管部门在调整存量房贷利率的同时也将配以降息降准的相关政策。其中，央行近期将降准50个基点，为市场提供约1万亿元资金，可作为银行低成本资金来源；同时央行还将引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。
根据央行的测算，本次利率调整总体对银行息差影响为中性。市场预计，为维持金融系统稳定有必要保持银行的合理息差和利润。不过，银行仍需进一步加强资本负债管理，以稳定息差。
新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 薛京宁
