9月29日晚间，据上海市住房和城乡建设管理委员会发布，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（下称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

此次上海楼市新政出台是在央行发布一系列房贷新政后，作为一线城市上海率先放松限购等举措。那么，此次新政利好哪些人群？新政出台对上海楼市将产生哪些影响？

有利于刚需“上车”，刺激改善需求

在调整住房限购政策方面，《通知》明确，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。


从该项政策来看，缩短了非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。

本轮上海房地产政策调整优化，很重要的一点就是对社保缴纳年限的调整。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称：“社保缴纳年限压缩，带来两个积极效应。一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间。其有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。二是提振购房信心和激活购房潜力，持续加快‘来沪工作-缴纳社保-购房安家’的节奏。”


上海中原地产资深分析师卢文曦解读称：“1年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，‘上车’非常容易。现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行，也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。”

同时，《通知》明确对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。


对此，卢文曦表示：“此次政策还照顾到部分改善群体。上海居住证满3年且积分达到分值的居民家庭可以享受沪籍居民家庭购房待遇。换而言之，对于非沪籍家庭而言可以多买1套房子。加之当前的信贷政策相当友好，有利于激发这部分客群的购买欲。”

此外，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

降低购房成本，税费节省“一大笔”

在优化住房信贷政策方面，除了跟进落实央行关于降低存量房贷利率政策外，上海此次进一步降低了首付比例。《通知》明确，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

严跃进指出：“此次上海较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。此次政策调整有两个特点。一是相比上一次的首付比例政策调整，此次首套房首付比例和全国层面看齐；同时，二套房首付比例也出现了下调，但比全国15%的最低值要略高。”

事实上，今年上海共出现两次首付比例下调的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日，首套最低首付比例从35%降低到15%，二套最低首付比例从50%降到25%（非差异化区域）。


卢文曦称：“上海此次二套房首付比例下调幅度大于首套房，对于改善需求者而言有较高吸引力；央行释放宽松货币政策信号，未来降息可能性非常大，‘降首付+降息’的组合可以有效降低月供压力和置业总成本。”

同时，在调整住房税收政策方面，《通知》明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

严跃进点评称，此次上海明确取消普通住房标准政策，和此前北京“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”的导向一致。上海政策意味着“普通住房”一词退出了历史舞台。同时，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。结合普通住宅标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。


卢文曦向记者举例测算，一套持有时间超过2年但不满5年的非普通（按照原先界定）住宅，买入时300万，现在交易价格为800万，政策调整前其需交纳的增值税为27.5万，个税为16万，政策调整后增值税免征，只需要缴纳1%的个税8万元，省下来35.5万元。

二手房成交量近日激增，国庆“黄金周”行情可期

此次上海新政出台后，链家中介李源（化名）就连夜转发《通知》给客户，“第一时间邀约客户来看房”。

事实上，在央行9月24日发布房贷新政后上海二手房就先“闻风而动”，加上9月26日中央政治局定调 “促进房地产市场止跌回稳”，上海二手房的成交就在近日有明显增加的行情。

据“网上房地产”统计，9月27日、28日上海二手房成交量急速拉升，28日成交套数暴涨至872套，为8、9月份最高日成交量，本周二手房成交量有望超过4300套。同时，截至9月28日，上海9月份二手房网签成交总套数已经达到14042套。

同时，在近期一系列利好新政袭来后，上海部分新盘也迎来热销。以奉贤区为例，9月27日，龙湖观萃项目首开卖出15亿，成为利好政策下的又一“日光盘”。同时，上海高端住宅市场依然火爆，9月27日开盘的翠湖天地六期和中海领邸·玖序三期都实现了“日光”。

业内人士表示，此次进一步降低首付、放宽限购后，上海楼市“银十”可期。卢文曦预计：“最近几天市场氛围相当好，管理层高频次释放积极信号，资本市场一改前期低迷，地产股出现涨停潮，乐观情绪又开始回归。进一步优化的政策会释放较多市场需求，一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐，周末成交订单数量明显增加。国庆假期‘黄金周’的楼市表现值得市场期待，10月楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。”

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 王心