受重磅政策利好影响，自“十一”国庆假期以来，北京楼盘到访量快速上升，成交量大幅上涨。位于地铁郭公庄站仅400米的中海丰和叁號院也吸引了不少的看房者。不过，有着换房计划的购房者严女士却在看房过程中产生了这样的疑问：项目地下有9号线、房山线两条地铁线经过，在地铁高速通过时，楼栋会不会有振动噪声？虽然项目已在地铁穿行的区域挖土造湖，这样能起到阻隔的作用吗？开发商在建设过程中，采取了什么措施来减少地铁高速穿行时的干扰？


避开地铁而“退线”，建高层豪宅


中海丰和叁號院沙盘。


作为中海藏峰系，丰和叁號院有着“千平湖景”“万平园林”，这似乎成了项目的卖点。但在“千平湖景”的地下是呼啸而过的高速地铁，包括地铁房山线及地铁9号线，两条地铁每天多次往返。


追溯地块源头，2023年10月31日，北京丰台郭公庄2宗涉宅用地进行出让。其中，丰台区地铁9号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-614、L08地块由中海地产以54.4亿元竞得，溢价率6.67%，成交住宅楼面价约为6.25万元/平方米。据出让文件显示，该地块属于R2二类居住用地、A61机构养老设施用地，建筑规模约12.47万平方米。


因为地下有地铁穿行的原因，丰和叁號院在设计时，就将地块分成了东西两个部分，其中西边共有3栋楼，均为四合院，报价为8000万元至近1亿元。而东边则有7栋楼，4栋是25层的高层，3栋为8层的洋房，户型建面在168-262平方米之间，这一户型标准也锁定了其购买人群为“顶级改善”。


从价格来看，销售指导价达9.2万元/平方米（上下浮动8%）。在丰台楼市，在地块面市时这样的指导价格也曾引起市场质疑，最终是要用高端产品与价格匹配。事实上，中海也将其定位为豪宅，除了四合院外，每套总价在1500万至2500万元之间。


值得关注的是，虽然丰和叁號院小区容积率为2.2，但是因为要避开地铁的“退线”范围，地块东部区域要承载7栋楼座，建筑集中排布，其局部容积率自然会升高，这就不难理解会出现25层的高层产品。


据一位业内人士表示，地块下有地铁通过，这是项目的硬伤，6.25万元/平方米的楼面价，原本以为能卖到9.2万元/平方米，但目前市场是“以价换量”，单价也必然大打折扣。每平方米不到3万元的毛利，对于中海这个项目来说，“控成本”的压力会很大。


在拿地5个多月后，今年3月，丰和叁號院就开售并已建成了实景区。不过，该项目的售楼处并不在现场，而是设在中海甲叁号院的写字楼内。贝壳财经记者走访发现，项目有着自己的销售团队，销售流线都是规范动作，先在售楼处登记看样板间，随后在销售人员带领下，方能去现场的实景区。但无论是在沙盘前介绍项目，还是观看样板间的时候，记者接触到的销售人员均未提及地铁在小区地块下穿行一事。在售楼处公示区域，也未见到相关提示信息。


“千平大湖”下的震动？


对于有意购买丰和叁號院的消费者来说，最为关心还是地下的两条地铁线，比如在运行时，会对这个豪宅项目产生怎样的影响？毕竟沙盘的美好与现实总会有差距，尤其是一些对噪声敏感人群更是如此。


众所周知，地铁列车运行时对周边一定范围内建筑造成震动和噪声。比如，地铁列车运行时车辆对钢轨产生冲击，传递到轨道结构，再通过隧道结构传递到周围土层，进而激发邻近建筑或构筑物（地面、地下）产生震动。


对于住宅类敏感建筑，根据《城市区域环境振动标准》(GB10070-88)，“居民、文教区”有昼间70dB、夜间 67dB的限值要求。因此，在建筑设计过程中，至少也要遵循这一标准。


据多位参观过丰和叁號院实景的业内人士以及购房者表示，在地铁通过时，在湖边的确能感受到震动，距离湖边越远干扰越小。但在住宅楼里会不会有震感，因为楼栋还在建设中，未能进入，目前还是未知数。


据悉，早在2023年7月，丰和叁號院所在地块出让前，北京市科学技术研究院城市安全与环境科学研究所、国家环境保护城市噪声与振动控制工程技术中心对该地块进行了专项研究（以下简称“《专项研究》”）。《专项研究》提出，为充分且合理地利用项目地块土地面积，有必要划定振动控制距离，在适宜区域或采取工程减振措施的条件下开展建筑布局设计。


参考目前振动实测及预测结果，以67dB作为控制限值要求，上述《专项研究》对丰和叁號院所在地块的振动控制给出了建议：地铁线路轨道中心线两侧60米-66米范围外为敏感建筑适宜建设区域，26米-30米范围内不建议建设敏感建筑；在房山线上行轨道中心线东侧26米-60米、房山线下行轨道中心线西侧30米-60米及9号线东侧30米-66米范围内建设敏感建筑时，敏感建筑应采用筏板基础，并进行建筑基础隔振处理。


图/《专项研究》截图


《专项研究》明确提到，中海丰和叁號院后续二级开发时，应进一步结合轨道减振措施情况、源强与场地土振动传播特性、建筑落位及建筑结构设计资料，开展精细化的建筑室内振动预测分析，确定每栋敏感建筑的振动控制需求后开展控制措施设计，尤其应识别建筑结构楼板振动相比室外环境振动显著放大的情况，以保证地块内所有敏感建筑振动影响均满足标准限值要求；同时应考虑室内结构噪声影响，避免结构噪声超过标准限值要求。


项目回应：造园造湖、楼座防震，年末开放楼体体验


从北京近年来供地情况来看，加大对轨道交通站点周边用地的出让，推进“站城融合”已是市场的需求，所以地铁上盖项目也并不鲜见，但像严女士一样的购房者最为关注的是，开发商在建设过程中，采取了什么措施来减少地铁高速穿行时的干扰？


对此，北京建院第九建筑设计院院长助理王新平认为，一般从设计角度处理此类问题通用手法是：其一，采用减隔震技术，如设置减震沟；其二，在地铁建筑与居住建筑之间设置减震构造，使地铁的震动波不能直接传递到上部建筑物的主体结构，包含水平振动和竖向振动两种。这些具体技术非常复杂且专业。


新京报贝壳财经记者联系到中海丰和叁號院销售总监崔雨，他给予了解答：一是在地铁的“退线”范围内，项目没有做任何楼座，而是做了园林和湖，相当于做了一个公共的户外园林空间，保证建筑和地铁之间有足够的安全距离。从整个规划平面的角度进行了一个创新排布，也成为了今年豪宅市场上独具特色的“千平湖景”“万平园林”。二是在楼座下方，做了地铁防振措施，咨询顾问单位是权威机构北京市科学技术研究院城市安全与环境科学研究所。三是根据咨询顾问单位的测量，地铁振动值影响因素包括声音和振动，项目运用了“奥卓新材”，可以理解为一种垫在基座下面，有着隔震措施的新型材质；根据咨询顾问单位对于不同点位的振动值，进行了不同材料的铺设，保证楼座的安全和经济性。


崔雨还表示，今年年末，将会在离地铁“退线”比较近的楼座开放实体样板，让客户实际体验和感受。“大湖下面没有做隔震措施，通过对比，客户可以感受到湖边与做完防护之后的楼宇差距。”此外，崔雨还提到，售楼处有相关视频演示，购房者可以了解相关内容。


而对于有看房人提出的能否在合同中对地铁带来噪声、震动等潜在影响进行约定，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，如何避免楼盘地下地铁噪声、震动的干扰，专业性太强，不好预判。对于购房者来说，正常是可以在合同上约束，但是合同往往是开发商提前准备好的格式条款，尤其是购房合同的补充协议，往往会把开发商的很多责任豁免掉，遇到这种情况，想通过合同去规避在实践中难度较大。


新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 刘军