11月11日晚，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》），明确了专项债收储的意义、对象、方式和用途，这也标志着利用专项债收储土地的加速落地。


对此，中指研究院政策研究总监陈文静点评称：“《通知》落地标志着专项债用于土地储备正式重启，本次鼓励地方政府利用专项债收回收购存量闲置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建设，扩大了专项债使用范围，明确了收购目的、收购标的物范围、收购价格要求等多个方面，同时指出要摸清底数，确定好时序安排，为各地提供了政策指导。”


优先回收企业无力开发的土地


自然资源部在《通知》中指出，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。


陈文静表示：“《通知》鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地，盘活存量，一是有利于地方政府提升土地资源利用效率，减少市场存量房地产用地规模，改善土地供求关系；二是可以增加企业资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房，改善市场预期，同时也有助于改善企业的土储结构；三是可以提供满足市场需要的新产品，进一步改善供求关系，这些均有利于促进房地产市场止跌回稳。”


哪些闲置土地优先被回收？《通知》明确，要优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。


广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“一方面，这部分地块收回、购回以后，马上可以通过完善规划条件而进入再出让、再开发的流程，实现债务的快速清偿；另一方面，这部分地块是房地产广义库存的大头，对商品房市场库存去化、稳定供求关系，进而稳定地价有重大影响。”


收回土地原则上当年不再供应


《通知》明确，此次回收秉持的原则是“按需回收”和“市场化定价”。自然资源部要求市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。


在价格方面，由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。


在用途方面，《通知》明确，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。


对此，李宇嘉进一步解读称：“这是由于房地产供求关系本来就供大于求了，如果将闲置的土地投放到市场，供求关系更加失衡。不过，如果不供应，可能对地方专项债务偿还造成压力，因此对于库存不大的区域，可以有一半以内的收回购回土地可以投放到招拍挂市场上。 ”


陈文静建议：“专项债券的额度等细则仍需财政部等相关部门进一步出台政策明确，政策若快速落实到位，将有望继续修复市场预期，推动房地产市场止跌回稳。”


用好专项债、“一揽子”政策组合拳


专项债券即地方政府专项债券，是指省、自治区、直辖市政府（含经省级政府批准自办债券发行的计划单列市政府）为有一定收益的公益性项目发行的、约定一定期限内以公益性项目对应的政府性基金或专项收入还本付息的政府债券。


今年10月12日，财政部宣布了允许专项债券用于土地储备，这项政策主要是为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持。


自然资源部副部长刘国洪在10月17日国新办举办的新闻发布会上也表示：“盘活存量闲置土地工作是自然资源部当前工作的重点。在控制新增方面，我们暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。在盘活存量方面，财政部已宣布允许专项债用于土地储备。”


中诚信国际研究院认为，优化并合理拓宽专项债支持范围，发挥好地方政府债券稳地产、稳信心、稳增长的重要作用。当前内需不足最大的影响因素是房地产，现阶段微观主体行为变异的核心或者交叉点是房地产。近期专项债券投向范围进一步扩大，允许专项债资金可用于土地储备、收购存量商品房用作保障性住房，体现了财政发力配合稳地产的决心。


值得关注的是，专项债可以用于收购闲置土地与近期发布的专项债化债政策形成“一揽子”政策。11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议闭幕。会议表决通过了全国人大常委会关于批准《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》的决议。议案提出，为贯彻落实党中央决策部署，在压实地方主体责任的基础上，建议增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务。从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。


李宇嘉进一步分析称：“专项债化债有利于解决地方政府因为土地出让金不足而无法支撑刚性支出形成的债务问题，避免了地方政府变卖土地还债的方式，而专项债收购闲置土地也有利于稳地价，地价稳定有利于房地产市场止跌回稳，也有利于政府债务的偿还。”


新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 王心