11月28日，上海七批次土拍收官。10宗地块全部成功出让，7宗溢价成交，3宗底价成交，合计收金307.08亿元。

上海七批次土拍仍然延续了此前冷热不均的特征，热门地块的溢价率一度突破40%，也拉高了板块的成交价，而郊区地块基本以底价成交。同时，央国企拼杀激烈，仍然是本次土拍的主角，保利、华润置地各自收入囊中3宗地块成为大赢家。

中指研究院上海分析师刘卓维点评称：“本场土拍供应质量较好，叠加近期中央及上海政策密集出台影响，企业拿地动力增强，部分地块打破板块楼面价纪录，后续或将对这些板块入市新盘均价产生一定影响。”

保利发展连拿3宗地块

11月28日是上海七批次土拍进行的第二天，共出让3宗地，被保利发展“包圆儿”。至此，保利发展在七批次土拍中单独或联合共拿下3宗地块，涉资达约76.87亿元。

当天，保利发展先是经过73轮竞价、以32.93亿元摘得浦东新区PDP0-0405单元C-05C-04地块和C-05D-03两个小地块组成的联合地块，成交楼面价44008元/平方米，溢价率26.56%。

紧接着，保利发展又拿下了杨浦区的两宗宅地。其中，杨浦区N090601单元I5-01地块由保利发展和上海建工联合竞得，成交总价28.713亿元，成交楼面价81960元/平方米，溢价率17.09%。而杨浦区C090202单元02-07地块由保利发展以总价15.23亿元竞得，成交楼面价86037元/平方米，溢价率16.27%。

由此来看，保利发展在单日一连拿下上海3宗地块，可见其深耕上海的决心，也看出其年底补仓的急迫性。

值得一提的是，前一天（11月27日），保利置业还以总价25.949亿元竞得闵行区MHP0-0303单元01-28-01a地块，成交楼面价48665元/平方米，溢价率18.49%。

华润置地高溢价拿地

除了保利外，中海、华润置地、越秀等央国企在此次土拍竞价中拼杀激烈。其中，华润联合体摘得了此次溢价率最高的地块。

浦东新区Z000602单元20B-12地块即浦东新杨思地块，是此次土拍中最热门的地块，总用地面积约5.3万平方米，规划建筑面积10.61万平方米，容积率2.0，起始价56.26亿元，起始楼面价53020元/平方米。该地块吸引了华润置地+中能建+越秀联合体、金茂+保利发展联合体、浦发、象屿+天安+同进联合体、中海共5家单位参与竞价。该地块经过192轮竞价触达中止价78.759亿元，转入竞“高品质建设”指标环节，最终，由华润置地+中能建+越秀联合体以总价78.969亿元竞得，成交楼面价74426元/平方米，溢价率40.37%，“高品质建设”指标为商品住宅装修标准5000元/平方米、公共服务设施300平方米、高端人才住房配建比例2%。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦分析称：“浦东新杨思地块溢价率超过40%是自上海土拍导入‘双高双竞’以来最高纪录。一方面是区域内项目开盘去化还不错，叠加一些未来区域发展的规划和概念，提振了市场信心，另一方面，房企本身也有实力和底气，华润置地、越秀、中能建，国央企强强联手，市场竞争力可见一斑。”

“新杨思板块公建配套、高端人才保障房等高品质条件拉满，装标从3000元/平方米提升到5000元/平方米，溢价率高达40.37%，也刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录，后续上市项目或打破现有楼盘均价。”刘卓维补充。

同时，华润置地还联合建发和金茂以底价15.81亿元摘得了普陀区W061101单元H3街坊H3-2地块，成交楼面价40995元/平方米。

除此之外，华润置地还“单枪匹马”地拿下了此次土拍中楼面价最高的地块，即虹口区C080301单元hk191A-03地块。该地块起始价45.87亿元，起始楼面价83000元/平方米，吸引了招商蛇口、兴隆置业+中海、华润置地共3家单位参与竞价，最终该地块由华润置地以总价51.36亿元竞得，成交楼面价92934元/平方米，溢价率11.97%。

除了保利发展、华润置地以单独或联合体的形式分别拿下3宗地块，中海也斥资36.45亿元将杨浦区N090602单元K8-05地块收入囊中，成交楼面价73288元/平方米，溢价率16.33%。事实上，中海在此次土拍中也表现积极，参拍多宗地块，但是大多在最后拼杀阶段退出。

此外，上海盘古房地产和中建七局+中建港航联合体分别以底价9.15亿元和底价12.53亿元摘得青浦区和宝山区宅地。这也是中建七局首次进入上海市场。


图/中指研究院

冷热分化延续，央国企为拿地主力

在本批次上海土拍结果来看，冷热分化更为明显，溢价率高的热门地块均位于市区核心区位，配套相对成熟，而青浦、宝山等相对偏远区域的地块则是以底价成交。

据中指研究院统计，本场土拍10宗地块吸引了20家企业参拍，央国企为主力，此外，混合所有制企业1家、民企1家、港外资企业3家。其中，头部央国企资金实力雄厚，补仓上海决心坚定，比如华润置地报名8宗地块，中海报名7宗地块，保利发展报名6宗地块。

卢文曦分析：“当前，房企布局聚焦度越来越高，即便是一线城市也不是随便拿地。从上海楼市的销售状况来看，外环内销售压力不大，甚至越是市中心的高端的房子越是热门。相比较而言，外环外则面临较大去化压力，并且离市区越远，销售压力越大。因此，拿好地决定未来获利水平也决定销售的压力。”

另外，从参拍房企和竞得房企来看，此场土拍主要以央国企为主。“从结果可以看出，上海拿地是强者恒强。比如，保利、华润置地分别拿了3块，这些房企在上海有不少项目，而且基本上都是前期获得的质量不错的地块，销售业绩好、收入多，自然有资金继续拿地。”

根据中指研究院统计，2024年1-10月上海房企销售榜单中，排名前三位的分别是中海地产、招商蛇口和保利发展，对应销售金额约为464亿元、238亿元和224亿元。

对于此次上海土拍，上海易居房地产研究院副院长严跃进总结称：“整体上看，这次上海土拍的背景是在上海房地产市场回温下进行的，从结果来看，土拍热度是较高的，部分地块的溢价率也有所抬升，也代表着房企看好未来的上海市场。”


新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐