今年以来，二线城市西安的新房房价呈现逆势上涨态势。
国家统计局最新数据显示，11月份，西安新房价格虽然环比微降0.2%，但同比上涨0.3%，成为70个大中城市中仅有的3个同比仍在上涨的城市之一；今年前11个月，西安新房价格同比平均上涨3.2%，是除上海外唯一一个新房价格同比上涨的城市。
在一系列楼市利好新政的促进下，10月份、11月份西安商品住宅成交量环比连续上涨33.9%、19.59%，成为二线城市中成交量上涨快速的城市。
那么，西安新房房价为何能够实现逆势增长？西安这座城市有何吸引力？
坚挺背后：改善型新房占成交主力
从成交量来看，据中指研究院发布的数据显示，今年前11个月，西安商品住宅新增供应面积961.7万平方米，比去年同期下滑19.11%，成交面积846.52万平方米，同比下滑26.26%。其中，10月份、11月份商品住宅成交量环比连续上涨33.9%、19.59%。
从成交价来看，据中指研究院数据，2024年1-11月，西安商品住宅成交均价17036元/平方米，环比上涨4.16%，同比上涨3.79%。其中，11月份成交价环比上涨4.16%。
从国家统计局数据来看，虽然目前西安的新房房价指数微跌，但也是今年以来除上海外唯一一个新房房价同比上涨的城市。
和上海房价同比增长背后高端住宅供需两旺的情况类似，西安房价同比上涨也源于今年中高价位产品供需两端增长，其成交占比攀升，房价得以拉高。
中指研究院研报表示，2020年以来，西安新房的成交面积段略有上移。到2023年末，120-160平方米的改善产品已成为成交主力，成交总价则上移集中至150万-200万、300万以上两段。改善型项目销售相对较高，甚至出现了“越贵越摇”的现象。进入2024年，改善产品成为西安新房成交主力的现象更为凸显。今年1-11月，140平方米户型成交套数的占比同比上涨了6个百分点，主城区改善化格局基本形成；价格上，200万元以上产品的占比超过69%，其中，300万元以上的中高价位产品成交占比也增长了5个百分点。
对此，克而瑞机构认为，西安购房消费主力由首置刚需向刚改、改善客户转换，原因主要在于，居民置业观念转变，购房消费由“有房住”向“住好房”进阶；在“房票”受限情况下偏爱预期收益额更高的大户型产品；“二孩政策”放开，也催生了功能性住房改善的需求，三房、四房产品逐渐受到市场青睐。
但是，与新房不同的是，今年以来，西安二手房行情和全国走势基本一致，呈现 “以价换量”特征。从单月价格来看，2024年以来，西安二手房成交价格持续下滑，三季度价格短暂止跌，但以价换量的趋势尚未扭转，下跌压力依然较大。
由此可见，新房房价和二手房房价走势逻辑不同，新房房价更多受成交结构影响而呈现上扬态势，而西安二手房市场的特征是“量增价跌”。
房地产投资“热”与工业投资“冷”
判断楼市的走势，业内公认的是“短期看政策、中期看经济、长期看人口”。
西安不仅是陕西省省会城市、西北第一大城市，同时也是全国千万级人口大城市，是全国万亿经济中心城市之一。2023年，西安GDP增长超1.2万亿元，全市常住人口为1307.82万人，同比增加了8.23万人，不断涌入的人口为楼市增长提供了坚实的基础。
中指研究院西安公司总经理石蕊分析称：“西安城市发展基本面较好，为房地产市场穿越周期奠定了扎实的基础。比如，2023年人口增量超8万、新能源汽车产业实现跨越式发展、居民收入稳步提升、教育资源丰富、基础设施完善等为楼市提供了强大的购买力支撑。同时，近年来，西安市政府出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，如优化土地供应结构、调整住房信贷政策等，有效稳定了市场预期，增强了市场信心。”
同时，今年上半年，西安房地产开发投资取得持续增长。据西安市统计局发布，今年上半年，“保交楼”“保回迁”顺利推进，取得突破性进展，完成的投资额合计占全市投资的16.4%，带动房地产开发投资同比增长7.9%。
也就是说，今年上半年，在全国房地产开发投资同比下降10.1%的情况下，西安实现了逆势增长，走出了“独立行情”。
西安房地产投资“热”还体现在房企拿地层面。2024年1-11月，西安地产开发用地成交规划建面超过1666万平方米，继续稳居全国第一。同时，西安土地出让金收入也仅低于北、上、杭，位居全国第四。近期，中国金茂以高达22.9%的溢价率在曲江拿地、四川邦泰高溢价拿下今年西安总价“地王”也都印证着房企对于西安楼市的看好。
“前几年，西安大量高价地块入市，地价一直处于上涨态势，房企在这些高价地块上推出了高溢价的产品，进一步推高了房价。同时，近年来西安住宅品质不断提升，高端改善和豪宅类产品集中入市带动了成交份额扩容，结构性拉升了房价。”石蕊进一步表示。
虽然有着长期人口流入做支撑，但是从中期来看，西安的经济发展增速未达预期。根据西安市统计局发布的数据，今年前三季度，全市地区生产总值8685.81亿元，按不变价格计算，同比增长3.2%。其中，第一产业增加值176.72亿元，增长3.0%；第二产业增加值2837.57亿元，增长2.8%；第三产业增加值5671.52亿元，增长3.3%。按照前三季度GDP来看，西安并没有跑赢全国4.8%的增速，且距离年初定下的6%的目标尚有差距，目前在26座万亿城市中排名倒数第三位，低于同为西部城市的成都、重庆。
制图/任婉晴
从具体指标来看，在西安前10个月的固定资产投资（不含农户）中，房地产开发投资增长10.8%，而工业投资却下降14.3%，基础建设投资也下降10.2%。由此可见，房地产开发投资对经济拉动有限，西安还需要从工业投资等角度推动经济增长。反过来，经济持续增长、产业的完善、有效投资增加才会使房地产行业持续发展。
“推动西安房价继续稳健上涨的因素较多，但也面临一些不确定性。”石蕊表示，“经济形势的不确定性以及经济复苏的节奏和力度，可能会对西安房地产市场产生一定的影响。如果经济增长放缓，居民收入预期不稳定，可能会抑制购房需求。市场竞争可能会日益激烈。另外，新楼盘的不断推出以及房地产企业的互相竞争，可能会对西安房价上涨产生一定的压力。”
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽
图（除署名外）/中指研究院
