在去库存的大背景下，除了商品房“收储”外，土地“收储”也是各地的重要探索方向。


根据中指研究院监测，2024年以来自然资源部已经公布约20宗盘活存量土地的典型案例，盘活方式包括收回-调规-供应、分割-收回、容积率漂移、调规等多种类型，为各地提供了重要参考。

值得关注的是，哪些城市在盘活闲置土地上取得了明显进展？有哪些模式可以借鉴？存量土地盘活还存在哪些痛点？

多宗地块采用收回-调规-供应模式

从目前各地披露的盘活案例来看，多为收回-调规-供应模式，地方土地部门将土地收回后，改变属性、容积率等，再重新出让。

据了解，武汉去年以来超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅，至2024年底已有多宗调规地块成功出让。

2024年11月29日，武汉8宗地块挂牌成交，成交总金额达20.48亿元。其中，P（2024）112号地块由御江轩（武汉）房地产开发有限公司以楼面价1.95万元／平方米竞得。

值得关注的是，P（2024）112号地块是武汉首宗已出让地块“商改住”重新挂牌的地块。

P（2024）112号曾是武汉长江中心B2地块，规划为280米超高层商办楼，计容建筑面积约14万平方米。由于供应与需求的错配，造成土地资源的闲置。去年，该地块由武汉政府收储，对其土地属性由商业改为住宅后，重新挂牌出让。

规划调整后，P（2024）112号地块建筑面积6.5万平方米，土地用途包括住宅、公共服务，住宅建筑高度控制在170米，配备0.12万平方米图书馆。

此后的2024年12月13日，武汉多宗地块出让，其中P（2024）149号、P（2024）151号、P（2024）152号等地块均为“商改住”地块，土拍前由武汉收储，把土地属性由商业改为住宅后，重新出让。

不止武汉，广州在土地“收储”与盘活上，也做了多次尝试，而国企越秀地产则是参与“收储”的大户。

据中指研究院统计，2024年8月底以来，广州收回越秀地产多宗地块，合计退回越秀地产135亿元资金，其中120亿元通过票据形式支付，票据可用来购买广州新出让地块。

2024年8月30日，越秀地产公告披露，广州市土地开发中心向越秀华城收回广龙地块的三幅土地，代价为70亿元，补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地。

此后的2024年9月2日，越秀地产再发收储公告。公告显示，暨南大学北侧地块二土地的土地使用权将交由广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心收储，代价约为50.03亿元，补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据可用于在番禺区收购土地。

2024年11月13日，越秀地产公告披露，其非全资附属公司佰城投资同意将位于广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心进行收储，收储代价约为15.29亿元，以现金补偿。

一个多月后，广州大干围地块再次出让，由越秀地产旗下公司以底价20.23亿元摘得，相较之前的收回价格多了5亿元。但这宗地块重新出让时也进行了规划调整，规划用途从零售商业、商务金融以及批发市场变为居住用地，容积率从8.03/7.38调整成4.2。

除了越秀地产外，万科时隔四年在广州拿地背后，也是存量土地盘活的代表。

2024年12月17日，广州市集中出让4宗番禺区涉宅地块，其中南站商务区3宗地块被万科底价摘下，土地出让总价28.8亿元。这也是万科四年来首次在广州拿地。

据了解，此次挂牌的南站商务区3宗地块原本就位于南站万科中心项目内。该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，由15宗地块组成，总计容建筑面积约126万平方米，占广州南站核心区约1/4面积；后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。

在“收储”存量土地的大背景下，这3宗地块迎来了重新盘活的机会，被政府收储并调整土地性质与规划方式后又重新挂牌。调整之后，这3宗地块的住宅面积占比大幅度提升。

不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前土地盘活的难度还是比较大的，上述地块的盘活，也只是典型案例。事实上，还有非常大规模的闲置土地。闲置背后，一个主要原因是片区供应量较大，诸如过去规划了太多不合理的商办项目，造成了闲置。

多项利好政策支持存量闲置土地盘活

去年以来，各地开启了去库存大战，而收储成为重要的手段。第一种方式是，收储商品房用作保障房。第二种方式则是通过收储闲置土地进行盘活，这是去化隐性库存的重要手段。

在业内人士看来，存量闲置土地的盘活，不仅仅是提高土地资源的利用率，还能够增强房企的资金流动性，缓解新房市场潜在的过剩供应问题，并对房地产市场的稳定起到积极作用。

为了支持存量闲置土地盘活，2024年以来，自上而下出台了一系列利好政策。

在2024年5月17日的国务院政策例行吹风会上，自然资源部相关负责人表示，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。

针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，2024年6月，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施。自然资源部表示，18条政策措施，是系统施策的“政策工具箱”，限定时限、限定范围、封闭运行，在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。

不过，据中指的调研，盘活闲置存量土地面临多个“卡点”问题，包括地方政府对存量土地的盘活和退换积极性不够，不愿新增债务回购土地；多数地方政府不愿意接受跨区换地，因为涉及不同财政主体，各区之间的利益难以协调；关于原地块的回收价格，企业和政府难以达成一致，若按当前市场价收回，企业参与意愿不高；土地类型的调规限制多，且涉及需要补交地价等。

土地储备专项债重启有助破除“瓶颈”


为了破局收储土地的资金难题，中断多年的土地储备专项债券重启。

2024年11月11日，自然资源部进一步发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知（自然资发〔2024〕242号）》（简称“《通知》”），落实了专项债收购收回存量闲置土地政策的工作细则。

据自然资源部开发利用司有关负责人介绍，《通知》鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地，盘活存量，能够起到三方面作用：一是减少市场存量房地产用地规模，更好发挥土地储备“蓄水池”和投放调解的功能，稳定市场预期；二是增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房；三是收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。

专项债券被用于土地收购，以破解资金流转的“瓶颈”，从而激发地方政府的积极性。

目前，部分城市已在积极对接申报土储专项债，并且部分城市的进展颇为迅速。2025年1月3日，安徽亳州市自然资源和规划局对土地储备专项债发行筹备工作进行调度。经过专项调度梳理，亳州市拟申报2025年度收回收购存量闲置土地项目63个，申请土地储备专项债券108.14亿元。按地块来源分，国有企业项目数23个、资金需求规模29.17亿元，平台公司项目数36个、资金需求规模75.99亿元，民营企业项目数4个、资金需求规模2.98亿元。

事实上，从目前各地的推进工作来看，收储项目多为地方国企、平台公司的闲置土地。华泰证券认为，地方政府优先针对体系内城投公司的闲置土地或存量房进行收购、置换或调整规划，阻力相对更小。

不过，中指研究院建议，应避免地方政府与国企平台内部循环，加大对民企的支持力度，增加收购民企项目比例，促进收回的土地可以形成有效供给。

在李宇嘉看来，闲置土地收储后再出让，是否有企业接盘是一个很大的问题。其次，即便成功出售，鉴于当前市场行情，能否实现成本回收也是个问题。李宇嘉建议，应鼓励现有开发商继续参与开发活动，政府在进行土地收储时，可采用地票作为交易凭证，开发商则可凭此地票进一步购置土地。至于商业用地转住宅用地（商改住）方面，则需强化自然资源部门与规划部门之间的协作，共同探讨在规划层面上能否适度放宽限制，以实现突破。

此外，在配套资金上，除了专项债外，央行曾表示，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽