服务不到位、收费不合理、“质价不符”……对于不达标的物业公司，业主就可以“换”！

据太原市房产管理局官网显示，其近日发布了《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》的通知（以下简称《办法》），自2024年12月30日执行，试行2年。

《办法》详细、系统地规定了物业公司退出的情形、程序等。对此，专注于物业方面研究的渐苒研究院首席研究员汤晓晨指出：“存量物业更换纠纷增多，多地主管部门都在不同层面存在监管和规范压力。太原此次的文件相对更为系统和完整，包括明确了物业服务人退出的多种具体情形、详细规定了退出程序、退出后选聘机制，以及未实现业主自治或尚未选聘新物业服务人的应急管理方式。其意义是提供了一个相对清晰的框架，将以往具体实践中的一些做法进行标准化。”

物业履约不到位、侵占业主利益，可按法定程序解聘

不同于以往出台的物业退出办法，此次太原市的规定更为具体和系统，尤其是明确了在哪些情形下业主可以换掉物业公司。

就《办法》第二章内容“退出情形”来看，第一种情形即“在前期物业管理阶段，首次业主大会成立后，经业主共同决定，业主或业主委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的”，这就规定了在前期物业管理阶段，业主大会可更换物业公司的情形。

同时，在业主自治觉醒、物业矛盾频发的当下，退出情形中有一条显得至关重要。《办法》指出，“对于因物业服务人履约不到位、侵占业主利益，经属地房产主管部门或乡镇（街道）调查、了解，作出限期责令改正后，拒不整改或到期仍无法达到整改标准的，重新核定物业服务等级后，依旧矛盾不可调和的，由乡镇（街道）指导业主、业主大会按照法定程序解聘物业服务人的”。

此外，《办法》中还明确了如下“退出”情形：物业服务期限届满后，双方均表示不再续约的；不定期物业服务破婆婆：没合同履行期间，一方已提前六十天通知对方，决定解除物业服务合同的；业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人，并已依照合同约定期限通知物业服务人的（如合同未约定通知期限，则业主已提前六十天书面通知物业服务人的）。

事实上，太原市并非首个发布住宅小区物业服务项目退出办法的城市，此前杭州、郑州等城市都曾经出台过类似退出办法，但是对比来看，太原市不仅新增了退出情形，还明确了退出程序、退出后的选聘、应急管理以及责任等方面。


对此，中指研究院物业事业部分析师彭雨表示，关于物业公司依法退出项目的流程事宜，早在2009年 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中已有明确规定。此外，《中华人民共和国民法典》也有关于物业退出时退出程序、违约责任的相关法律规定。


对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，解聘物业企业属于业主共同决定事项，需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；对于确定解聘物业企业的，业主需要履行通知义务告知物业；特别是行使任意解除权解聘物业企业，需要提前六十日书面通知物业企业，但是如果物业服务合同对通知期限另有规定的除外。


在共性规定的基础之上，“太原此次是把法规要求和过往指导过程中的经验形成一个相对清晰的文件发布出来，这样更加系统和完整。”汤晓晨点评称。

明确不能私自涨物业费，多城酝酿物业退出办法

由于近两年内物业矛盾频发，除了太原外，石家庄、泉州等地也有类似物业服务项目退出办法，不过尚在征求意见中或还在酝酿出台。

以石家庄为例，石家庄于2024年对《石家庄市物业服务企业退出项目名单管理试行办法》进行公示并征求意见。在退出情形的认定中，石家庄还列出了因物业责任频繁遭业主投诉未整改的、未经法定程序私自上调物业费的、公共收支情况未公示且拒绝整改等七种情形。

此外，泉州市住房和城乡建设局也于2024年11月发布《关于规范物业服务企业退出物业服务项目的通知（征求意见稿）》。对比发现，泉州征求意见稿中更为详细地列出了县级物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会以及业主委员会各自的职责。

比如，县级物业管理主管部门主要是对物业服务企业退出工作进行监督管理，建立健全物业服务企业退出备案制度并且对退出过程中损害业主合法权益、扰乱物业管理秩序等行为进行查处；街道办事处（乡镇人民政府）职责更多是处理业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷等；居（村）民委员会职责则是协助街道办事处处理纠纷、协助业主委员会开展选聘等工作等。而业主委员会除了组织退出、选聘等，对于退出中存在的问题，应及时向属地住建部门和街道办事处（乡镇人民政府）报告。

彭雨表示：“太原此次政策的出台，目的是为了从政府层面引导建立和规范社区物业的退出机制，让想要实现项目离场的物业企业、想要更换物业或实现业主自治的业主，乃至想要接手项目的第三方，都能做到有据可依。”

不过需要指出的是，此次太原办法中也强调了“业主大会应从保持项目管理的稳定性和长远利益出发，慎用辞退权，保证广大业主的正常生活秩序”。

对此，彭雨也补充表示：“各地政府出台此类办法在于保障物企和业主各方的合法权益，而非鼓励社区或业主非理性清退物业企业。各地在推广出台类似政策时，也需尽可能避免市场产生误读。”


新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 卢茜