“去库存”是2024年房地产行业的一项重要任务，也是助力房地产行业平稳发展的关键一环。


2024年，从年初中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，到各地推出“以旧换新”、收储商品房、“房票”等政策，再到9月份降首付、降利率等一系列政策组合拳，都在从供给和需求两端助力去库存。

那么，2024年去库存战果如何？据克而瑞研究中心发布的统计数据显示，就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降。其中，郑州、青岛、佛山、东莞、南京的去库存成效明显。

郑州、东莞等地压降库存收效明显

“去库存”是2024年房地产行业的一项重要任务，也是助力房地产行业平稳发展、实现“稳住楼市”目标的题中之义。

2024年4月30日，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，政策重点转向去库存；5月17日，央行发布消息，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持各地收购已建成商品房用于保障性住房；10月17日，财政部明确表态，将推动利用专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

而2024年9月26日，一系列政策组合拳落地，更是全方位助力楼市去库存。当天举行的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

基于中央政治局会议的政策基调，各地因城施策，从需求端发力，降首付、降利率等政策组合拳助力楼市实现销售回暖；同时，多城积极出台“以旧换新”政策刺激增量需求入市；此外，多城还收购存量房作为保障房，开辟去库存的新措施。从供给端来看，多城也控制增量，减少土地出让，聚焦存量的消化。

经过需求端、供给端的双重发力，2024年，多个城市的库存有效减少。据克而瑞研究中心发布的统计数据显示，就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降。其中，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万平方米以上。就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。

值得一提的是，上述统计中的狭义库存量，通常是指已取得预售许可但尚未售出的商品住宅建筑面积，这一指标主要用于评估中短期内的市场变化。与之相对的，广义库存量则涵盖了更为宽泛的统计范畴，包括可销售的房屋数量以及涉宅用地的施工总量，它不仅包括了已获取土地但尚未开始建设的项目，还涵盖了已开工但尚未取得销售许可的项目。

“狭义库存下降，说明地方已能先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房收储、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标下降，去库存、降风险进程正在快速推进。”克而瑞称。

以压降库存较为明显的代表城市郑州为例，郑州2024年末狭义库存减少130万平方米以上，压降力度较大。这背后也来源于房地产政策的有效推动，比如郑州全面取消房地产限制政策，大力推动“以旧换新”及“房票”政策等。

自2024年4月郑州推出“以旧换新”政策后，据郑州市住房保障和房地产管理局的最新数据显示，截至2024年12月31日，通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议5085套，通过市场化交易模式完成“卖旧买新、以旧换新”5731套，两项合计10816套，超额完成市政府确定的全年10000套目标任务。

除了以旧换新政策外，郑州推出的“房票”政策更是去库存的利器。“开票即购房”，2024年10月，随着郑州“房票”在多区落地，极大促进了各区新盘去库存。比如10月当月，在郑州新房成交榜单上，前三名均为房票“对口”项目。

再看东莞，作为去库存的重点城市，2024年，东莞积极落实调控政策，降首付、降房贷利率、放松限售、优化限价、发放购房补贴等，加之东莞房企大力促销、包括以价换量，综合因素叠加，东莞楼市在四季度去化效果明显。仅10月当月，东莞新房网签5597套住宅，实现了环比超70%、同比超100%的双高增长。

不过，虽然上述两个城市压降库存收效明显，但其库存仍然位居高位。据克而瑞研究中心数据，截至2024年年末，东莞、郑州的狭义消化周期仍然为26个月和25个月，仍然高于18个月的“警戒线”，未来去库存任务依然艰巨。


从供给端去库存，多城控制土地出让规模

从供给端来看，多城从严控增量的角度来平衡“供求关系”。

2024年5月，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中，对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，坚决遏制存量土地不合理增长态势。

在此背景下，多城放慢了土地出让步伐。据克而瑞研究中心指出，2024年，深圳、重庆、东莞等7市宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了6个月以上，极大减轻了城市的库存风险。比如深圳2024年新房成交492万平方米，而宅地成交建面只有89万平方米，长期库存下降403.6万平方米，按2024年的新房成交流速计算，相当于广义消化周期降低了9.8个月。

从整体来看，土地成交方面，2024年，有10个城市土地成交量较2023年下降超过200万平方米，其中上海宅地成交量更是较2023年减少了512万平方米，若计入协议出让的宅地，上海2024年宅地交易量较2023年减少800万平方米，同比下降过半。但上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右，2024年共成交约2700亿元，仍是2024年全国土地成交金额第一的城市，也是土地供给端“控量提质”的典范。

同时，郑州、苏州、东莞的土地交易量同比降幅均超过一半。以东莞为例，2024年全年，东莞已经基本暂停土地出让，全年土地招拍挂市场仅3宗涉宅用地成交，且均为人才房和安置房用地，地块总成交金额仅28.8亿元，同样创下近十年来新低。严格意义上来说，2024年东莞没有成交任何一宗商品住宅用地。

克而瑞研究中心点评称，在库存基数相对较高、2024年末消化周期超过2年的城市中，东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出，均在2024年大幅减少了土地供应规模，较2023年少成交的土地交易量，相当于降低城市消化周期超过9个月。此外，深圳、重庆、青岛等城市2024年土地成交规模远小于新房成交，也在实质上压降了长期库存规模，并推动消化周期下降9个月或更长时间。

业内：今年房地产去库存任务仍然艰巨

2024年年底召开的中央经济工作会议部署了2025年经济工作，涉及房地产工作方面时指出，“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”

由此可见，2025年，去库存仍然是房地产行业的重要工作之一。

从克而瑞研究中心的统计可以看出，截至2024年年底，包括常州、长春、东莞、郑州、深圳、苏州、徐州、无锡、常州、青岛、南宁、武汉、南京、福州等城市的狭义消化周期仍然高于18个月的正常出清水平之上，这些城市仍然面临着艰巨的去库存任务。

对此，克而瑞研究中心也表示：“若典型城市能够保持2024年的去库存进度，2025年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回18个月以内，回归到合理的范围之内，长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。”


新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 王心