房企正加速以债务重组等方式进行自我修复。2025年开年，房企在债务展期及重整自救方面不断有新消息传来，包括碧桂园，融创、龙光等房企均在债务重组方面有所进展。
新的一年房企如何自救？业内人士认为，当下，房企债务重组的背景是市场止跌回稳。债务重组完成只是走出债务危机的第一步，房企仍需要充分改善经营基本面。企业应把握好政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度，或可与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，回笼资金或换仓促进去化。
碧桂园、龙光境外债重组均获进展
新的一年，碧桂园最要紧的工作是保交房和修复资产负债表。自2024年9月碧桂园宣布对9笔境内债延期之后，碧桂园境外债重组一直备受关注。2024年11月18日，有消息称，碧桂园向部分债权人提交了境外债务重组方案的初步条款。
2025年初，碧桂园高管就表示，积极主动与各利益相关方沟通制定新的展期计划，更好地匹配当前的市场周期以及公司资金情况，逐步实现长期及可持续的资本结构。
如今终于有了消息。
1月9日，碧桂园披露公告公布了公司境外债重组的最新进展。据称，重组提案的关键条款，已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架。
据悉，上述协调委员会由共同持有或控制碧桂园三笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）未偿还本金额约48%的贷款人组成。
如果重组提案得到落实，将使碧桂园实现大幅去杠杆化，减少债务最多116亿美元，还包括将债务到期时间延长至最多11.5年以及将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。同时，碧桂园控股股东正在考虑将集团未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为公司或附属公司的股份。
“重组提案的关键条款达成一致，意味着碧桂园境外债重组迈出了重要一步。具体来看，该方案包含本金削减和债转股，若最终落实，有望对公司综合资产负债表进行大幅去杠杆。”中指研究院企业研究总监刘水表示。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，碧桂园重组的基调是股东和境外债务人共渡难关。首先是债务人同意将债务到期时间延长至最多11.5年，且债务加权平均利率从之前的6%降低至约2%；其次是将11亿美元的股东贷款转换为该公司或附属公司的股份，以彰显股东渡过难关的决心。
值得关注的是，2024年2月27日，碧桂园收到建滔集团旗下永恒信贷有限公司Ever Credit Limited的清盘呈请，事关双方一笔本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。这项清盘呈请聆讯经过多次延迟之后，被延期至2025年1月20日；截至目前，尚未有再度延期的消息。
另一家在境外债务整体重组取得重大进展的是龙光集团。1月6日，龙光集团推出境外债务的整体重组方案，并表示已与其若干境外债权人达成一致。在公告披露的重组方案中，龙光集团提供了现金支付、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据共计四个选项。根据公告，龙光集团境外债务的未偿还本金总额约为80.38亿美元，其中整体重组方案涉及的境外债务未偿还本金总额约为75.62亿美元。
融创中国9只境内债重组获债权人通过
与此同时，目前，融创中国境内债二次重组也迎来新的进展。
2024年11月14日，融创公布了其境内债的化债方案。此次境内债重组涉及的公司债券规模约154亿元，包括“H融创05”“H融创07”“PR融创01”以及“20融创02”等10只债券。
2025年1月13日，对于融创境内债重组的最新进展，新京报贝壳财经记者从知情人士处获悉，当前，10只债券中已有9只获得债权人投票通过，包括H融创05、PR融创01、H0融创03、H6融创01、20融创02、H1融创01、H1融创03、H1融创04、H21融创1优；截至目前，仅剩下“H融创07”一只债券有待通过，投票截止日期为1月21日。
但是，在融创债务重组的关键时期也面临着一个“插曲”。2025年1月10日，融创中国公告称，公司于当日收到中国信达（香港）资产管理有限公司向香港高等法院提出的清盘呈请，内容涉及一笔3000万美元的债务。在公告发出当晚，融创中国方面也即刻回应“坚决反对清盘呈请”。
但是，融创也在公告中坦言，由于呈请给公司造成的影响，同时考虑当前市况远不及此前境外债务重组时的预期，不排除将进一步结合现实情况，寻求更加全面的境外债务综合解决方案。
也就是说，融创中国可能会面临着重启境外债务的重组。
融创方面表示，目前无意就公司股份转让向高等法院申请认可令，该公司将在稍后阶段结合境外债务综合解决方案的进度，考虑是否有必要向高等法院申请认可令。融创中国在公告中也表示，“希望债权人保持耐心及对公司一直以来的支持，给予公司适当时间以评估当前情况，为所有持份者制定最务实和最佳的债务解决方案。”
房企债务重组的背景是市场止跌回稳
从目前来看，2025年房企加快卸下债务的脚步，力求轻装上阵。在刘水看来，债务重组完成只是走出债务危机的第一步，碧桂园等房企仍需要充分改善经营基本面。2024年9月底支持政策落地后，核心城市市场销售有所加快，企业应把握好政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度；另外，或可与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，回笼资金或换仓促进去化。
“房企重组的背景是房地产市场止跌回稳。”李宇嘉表示，从2021年下半年以来，经过三年半的调整，房地产市场降幅开始收窄，一二手房总交易量已经稳定在14亿-15亿平方米。一线城市已经趋稳，三四线城市跌幅在明显收窄，市场底部越来越清晰。对于债务人来讲，不能倒在黎明前，最优选择就是和企业共渡难关，等待市场和企业价值的修复。对于房企来说，只有做好保交房、修复资产负债表，才能真正赢得市场的认可，老百姓用真金白银投票，才是真正地自救，也是企业起死回生的关键。
碧桂园在公告中表示，境外债重组的目标达成后，将使得公司拥有更具可持续性的资本结构，使其能够专注于交付住房、继续业务运营、保持资产价值及落实其认为最有潜力为所有利益相关者实现价值最大化的业务及资产出售策略。
龙光集团也表示，整体重组方案旨在减轻公司的债务负担，恢复公司的资本结构，促进公司内部生产和营运的正常运转，从而释放其资产的潜在价值，有利于保护相关者利益。
值得关注的是，1月13日，中国人民银行行长潘功胜在第18届亚洲金融论坛上表示，“我们从供需两端综合施策，（一方面）优化调整房地产金融政策，优化相关的税收政策，（另一方面）加上经营主体通过调整经营策略、债务重组等方式进行的自我修复，地方政府债务、房地产风险趋于收敛，市场成交水平总体改善。”
新京报贝壳财经记者 袁秀丽 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
