2024年，是保利发展蝉联销售榜首的一年，但也是保利发展营收和利润双降的一年。


2025年1月17日，保利发展发布的业绩快报显示，预计公司2024年度营收为3128亿元，同比减少9.83%；实现归属于母公司所有者的净利润50.16亿元，较上年同期减少70.51亿元，同比减少58.43%；扣除非经常性损益的净利润44.92亿元，较上年同期减少72.98亿元，同比减少61.9%。


“保利发展利润下滑与其投资策略和企业目标是相关的。”镜鉴咨询总监张宏伟表示：“在冲规模时期，保利发展曾下沉到三四线城市拿地，也在一二线城市拿下高价地，从而蚕食了利润，而且这些项目销售并不太好，也有降价促销的情况，现在这些项目陆续进入了结转期，盈利出现下滑。”


蝉联“销冠”，但营收、净利同比下降


受行业下行影响，2024年，保利发展销售规模收缩，全年累计销售额3230亿元，同比下降23.5%；累计销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；销售均价17980元/平方米，同比上涨1.6%。根据克而瑞销售榜单，2024年保利发展全口径销售额稳居行业头把交椅。


在蝉联销冠的同时，2024年，保利发展营业总收入同比下降9.83%，归母净利润同比下滑58.43%，尤其是净利的下滑幅度超乎外界预期。


对于业绩预减主要原因，保利发展方面表示，公司营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出：“首先，2024年保利发展营收下降近一成，主要源于项目交付结转规模减少；同时，结转毛利率下滑也是利润下降的重要原因。2024年，房地产行业整体毛利率持续下行，前三季度行业平均毛利率已降至14.0%，较上年同期下降3.0个百分点。此外，资产减值计提也是一大原因，保利发展结合市场情况对部分项目计提减值准备，这直接影响了当期利润。2024年前三季度，行业资产减值损失同比增长79%，减值压力前置且规模显著增大。”


同比2023年的情况来看，2023年，保利发展实现营业总收入3468.9亿元，同比增长23.4%；归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。也就是说2023年，保利发展的营收仍然有较大幅度的增长，只是“增收不增利”，而在2024年保利发展的盈利困境更加凸显，其归母净利润下滑幅度超过50%。


张宏伟认为，保利发展利润的下滑与前两年拿地布局相关。比如，2017年-2020年，在保利发展“争前三”的关键期，大力加码了三四线城市的布局，在2018年保利发展三四线城市拓展面积就升至50%。但是这两年三四线城市在房地产市场调整之际，销售情况并不佳，保利发展部分项目不得不降价促销，由此利润空间也一再挤压。


从战略布局角度，保利发展近两年已经在削减拿地支出，并且从三四线中抽身、聚焦一二线等核心城市的布局。根据保利发展三季报及获得房地产项目月度公告统计，2024年全年，其拿地面积329万平方米、拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%、拿地销售金额比21.1%，并持续向核心城市核心区域集中。对比2023年1359亿元的权益拿地金额，保利发展的拿地支出已经削减了近一半。


柏文喜指出，当前，保利发展聚焦一二线城市，2024年其一二线城市拓展占比94%（其中，一线城市占比74%），市占率超过10%的城市达28个。


保利开年动作：裁区并区、加紧融资


值得一提的是，今年开年，保利发展就进行了新一轮的组织架构调整。


据新京报贝壳财经记者了解，在区域公司合并方面，保利江苏与淮海公司合并为江苏公司； 保利浙江与浙南公司合并为浙江公司；保利山东与齐鲁公司合并为山东公司；保利辽宁与大连公司合并为辽宁公司。从区域合并来看，东北、山东、江苏等地分公司陆续合并，这也是战略聚焦的表现。


人事调整上，该公司提名保利产研中心总经理吴劲松，担任保利上海公司总经理；提名保利浙江公司总经理张磊，担任保利战投中心总经理；提名保利上海总经理傅小君，担任保利浙江公司董事长；提名保利浙南总经理朱忠伟，担任浙江公司总经理。


此外，值得关注的是，在2024年年末，保利发展公告，周东利因工作调整原因，申请辞去公司董事、总经理及董事会战略委员会委员职务；辞职后，周东利将不再担任公司及下属子公司任何职务。周东利在任期间，也是保利发展规模冲到第一，然而盈利下滑的时期。目前，保利发展尚未公布新的总经理人选。


除了组织架构和人事调整外，保利发展还加紧了融资步伐。

今年1月16日，保利发展公告，其95亿元可转债募资方案获上交所审核通过，募集资金将用于北京、上海、佛山等城市的15个地产项目并补充流动资金。

对于保利发展的业绩表现，平安证券在业绩点评中认为，保利发展2024年坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展，但同时也需警惕其“盈利能力修复缓慢、持续减值等风险”。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 王心