1月24日，上海、广州、杭州均现土拍。其中，上海、广州均为2025年开年首拍。 此次上海仅出让1宗松江区宅地，最终由保利发展以总价约20.52亿元斩获地块，溢价率达27.93%。而在广州，越秀地产以底价约8.79亿元拿下海珠区AH020216地块（即新侨地块）。


值得关注的是，当天杭州也成交了3宗宅地，其中两宗地块均是高溢价成交。湖墅单元地块竞价220轮，最终滨江集团以54.56亿元、溢价71.25%竞得，并以64834元/平方米的楼面价刷新了历史纪录。业内人士认为，随着农历春节的到来，土地市场交易规模迎来了季节性下降，但在部分地区高溢价地块的助推下，平均溢价率创下近三年新高。


上海新年首拍溢价27.93%


1月24日上海土拍视频截图。


上海松江区SJS30003单元01-18号地块出让当天，共吸引了包括保利发展、招商蛇口、国贸、象屿共4家竞买人参与。最后，保利发展和招商蛇口最为激烈。经过51轮竞价，由保利发展以总价20.52亿元竞得，成交楼面价29425元/平方米，溢价率27.93%。


上述地块用地性质为普通商品房，四至为东至泗砖南路，南至振业路，西至培沟溇、北至双溇河；建设用地面积6.9平方米，规划建筑面积6.97平方米，容积率1.01，建筑限高24米，中小套型占比、住宅套数无要求。地块起始价约16.04亿元，中止价为20.85亿元，对应溢价率30%。从目前来看，几乎接近中止价。


当天成交地块的北侧是保利发展开发的保利西郊和煦，最近一次开盘时间为2024年11月，洋房产品均价44800元/平方米。


2024年上海土拍共推出47幅涉宅地块，总成交金额约1321.64亿元。从拿地幅数看，保利发展为收获最多的房企，共计将6幅地块纳入囊中，其中4幅为独自竞得。从区域分布看，杨浦3幅，浦东、嘉定、青浦各1幅。


而从2024年全年来看，上海土拍规则不断调整。2024年年初，住宅中小套型比例降低，同时中小套的面积界定线提高。“7090”政策（即90平方米以下户型占比不低于70%）退出土地市场。在四批次土拍，徐汇滨江地块设置最高限价，溢价比例限制在30%，成为新政策实施后首个设定最高限价的住宅用地。在五批次土拍，对市场热度较高的地块实行“双高双竞”规则，第二轮竞价中“价高者得”，自此，土拍价格天花板彻底掀开。


随着土拍规则的调整，上海2024年土拍的溢价率水涨船高。自取消商品住房用地溢价率10%的上限要求后，上海土地市场已有16幅地块溢价率超10%。最高溢价率达到40.37%，即“总价地王”——华润+越秀+中能建联合竞得的浦东新杨思地块。


杭州楼面价再被刷新，达到64834元/平方米


1月24日，杭州土地市场迎来3宗涉宅用地出让，分别位于湖墅单元、双桥单元和下沙单元，最终共收金82.89亿元。值得关注的是，除双桥单元地块由杭州博致房地产开发有限公司以底价8.2亿元摘得外，另外两宗地块均是高价溢成交。


其中，湖墅单元地块竞价220轮，以71.25%的溢价率成交。杭州滨江房产集团股份有限公司（滨江集团）以总计约54.56亿元竞得，成交楼面价64834元/平方米，打破了此前由绿城·玉澜月华保持的杭州涉宅用地楼面价纪录，成为杭州新晋单价“地王”。相比之下，绿城·玉澜月华新房限价67500元/平方米，而滨江湖墅地块并不限价。


具体来看，湖墅单元地块出让面积约3.24万平方米，建筑面积8.42万平方米，用途为住宅用地，容积率2.6，建筑限高80米。


湖墅单元地块为杭州市中心原民生药厂规划的第三宗涉宅地块，一挂牌便成为市场热点，吸引到了超10家房企报名。


湖墅单元上一次土地出让，是2023年9月27日，民生药厂两宗宅地分别由温州远山、钱江房产摇号竞得，后来分别建设了霞映锦绣里、颂映传麒府项目。而今天成交的这宗地块，为杭州市中心湖墅单元首宗不限价宅地。


业内人士认为，作为传统市中心板块，湖墅板块地价的攀升，叠加不限价、计容政策利好等因素，滨江湖墅宅地的房价有着较好的前景。


此外，杭州当天成交的下沙单元地块，经过28轮竞价，最终由杭州绿城浙佑置业有限公司以总价20.13亿元竞得，成交楼面价23444元/平方米，溢价率41.46%。该地块出让面积4.09万平方米，规划建筑面积8.59万平方米，容积率2.1，建筑限高80米，地块起始价约14.23亿元。


至此，杭州2025年1月土拍正式收官。杭州十区共成交8宗涉宅地块，共揽金149.4亿元，实现了2025年杭州土地市场的开门红。


优质地块助力溢价率大幅上升


同在1月24日，越秀地产以底价8.79亿元拿下广州市海珠区AH020216地块（即新侨地块），折合楼面价约为32000元/平方米。这也是广州2025年成交的首宗宅地。


据出让资料显示，该地块占地约8039.86平方米，容积率3.5，总建面只有2.7万平方米。地块体量不大，是典型的“核心区小盘”，应该是走“小盘快打”的路线。只要产品精准，定价合适，能实现快速销售回款。


2024年，广州共成交49宗涉宅用地，成交总金额约773亿元，比2023年的成交总金额下降了34.65%。


对于2025年1月份的全国土地市场，克而瑞分析人士认为，随着农历春节的到来，土地市场交易规模迎来了季节性下降。但在北京、杭州、深圳等地高溢价地块的助推下，平均溢价率创下近三年新高，主要是由于京深杭出让了多宗高总价、高单价地块，导致成交建筑面积同比持平而成交金额、溢价率大幅上升。这也体现了地方政府正在持续落实优化增量，推进房地产回稳向好。


新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆