3月18日，贝壳公布了2024年全年业绩。整体表现来看，优于2024年上半年，但仍然是“增收不增利”。

在2024年四季度的市场回暖中，贝壳全年净收入达到935亿元（人民币，下同），同比增长20.2%，总交易额也增长6.6%达到33494亿元。


制图/寇德娜


尽管整体数据较为亮眼，但细究之下，利润的下降趋势并未扭转。2024年全年，贝壳净利润为40.78亿元，较2023年的58.90亿元下滑了30.8%；经调整净利润72.11亿元，而2023年为97.98亿元，同比下降了约26.40%。


即便贝壳宣布启动末期现金分红计划，试图用真金白银安抚市场情绪，但3月19日贝壳港股市场股价下跌10.71%，报60港元；美东时间3月18日，贝壳美股收跌7.25%，报23.27美元。这反映了市场对其盈利能力的担忧，也暴露了整个房地产服务行业的脆弱性。


市场回暖助推业绩增长回正

受市场调整的影响，2024年上半年，贝壳的业绩表现不尽如人意，总交易额约为1.47万亿元，较2023年同期的约1.75万亿元减少16.2%；净收入为397亿元，与上年同期基本持平；净利润23.33亿元，2023年同期为40.49亿元，同比下降42.3%；经调整净利润为40.86亿元，也较2023年同期的59.25亿元明显缩水。


贝壳2024年每季度收入、交易额一览。数据来自贝壳公告。

不过，随着2024年三季度以来尤其是四季度的市场回暖，贝壳的业绩开始反弹，全年业绩增长回正。

2024年三季度，贝壳总交易额7368亿元，同比增长12.5%。四季度更是迎来爆发，总交易额11438亿元，同比增长55.5%；净收入同比增长54.1%，达到311亿元。

2024年全年，贝壳净收入达到935亿元，同比增长20.2%，总交易额高达33494亿元，增长6.6%。

对于全年业绩的增长，贝壳称，主要由于新房业务净收入的增加及家装家居和房屋租赁业务的扩张。

从具体业务来看，2024年贝壳存量房业务的净收入为282亿元，与2023年为280亿元基本持平；新房业务净收入336.5亿元，同比增长10%；家装家居净收入147.7亿元，同比增长36.1%；房屋租赁服务净收入143.3亿元，同比增长135%。


净利润下滑背后的成本账


不过相较于交易额与收入的增加，2024年贝壳的净利润仍是下滑的状态。

2024年，贝壳净利润为40.78亿元，而2023年为58.90亿元，同比下降30.8%。经调整净利润72.11亿元，而2023年为97.98亿元，同比下降了约26.40%。降幅相比于上半年有所缩小。


净利润持续下滑的背后，究竟藏着什么？


贝壳2024年利润表。图/贝壳年报截图。


从数据来看，贝壳的收入增长了20.2%，但营业成本总额却同比增加25.78%，明显高于收入增幅。


具体到各业务板块，房屋租赁服务成本同比增长121.02%，家装家居成本增长32.76%，外部分佣和内部佣金及薪酬也分别增长了11.5%和11.09%。这些成本的增长，像一把无形的“刀”，一点点削薄了贝壳的利润。


刨除营业成本后，贝壳毛利的同比增幅仅有5.65%，其中运营费用总额却同比增长了13.34%。这一增一减之间，经营利润直接被拉入负增长区间，同比下降21.52%。最终，净利润也难逃下滑的命运。


对于贝壳来说，未来的路并不轻松。提高运营效率、优化成本结构，或许是提升净利润的主要途径。


“第二曲线”初显成效


新房、二手房经纪服务行业，受市场影响较大，因此，贝壳此前就已经开启转型。


2023年7月，贝壳董事长兼首席执行官彭永东宣布贝壳启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。其中，“一体”仍为房产经纪，其他的“三翼”包括整装、惠居和贝好家。事实上，整装、惠居和贝好家分别对应家装、租赁和住宅开发。


那么，时至2024年，贝壳的“第二曲线”表现如何？

从收入贡献来看，2024年，贝壳存量房业务占比30.17%，新房业务占比36.01%，家装家居占比15.80%，房屋租赁服务占比15.34%。而在2023年，这一占比分别是35.94%、39.31%、13.95%、7.84%。

可以看出，贝壳的存量与新房业务占比下降，家装与租赁服务占比正在稳步上升。

贝壳公告称，家装家居及房屋租赁服务成为新的增长引擎，2024年非房产交易服务业务净收入占集团净收入总额比重达到34%，同比大幅提升9.1个百分点。

家装家居和房屋租赁服务，作为贝壳“第二曲线”的核心，正在逐步崭露头角。尤其是房屋租赁服务，占比从7.84%跃升至15.34%，几乎翻了一番。这一变化，不仅反映了市场需求的转变，也揭示了贝壳在多元化布局上的初步成效。


从利润贡献来看，2024年，贝壳存量房业务的贡献利润率由2023年的47.2%下降至2024年的43.2%，新房业务的贡献利润率由2023年的26.6%下降至2024年的24.8%，家装家居的贡献利润率由2023年的29.0%上升至2024年的30.7%，房屋租赁业务的贡献利润率于2024年为5.0%，而于2023年则为-1.0%。


贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“我们在2024年继续创造新突破，全年净收入同比增长20.2%。其中，存量房与新房收入同比均有所增长，非房地产交易服务业务收入占总收入比例达到33.8%，成为新的增长引擎。”


不过，从前述数据也可以看出，随着家装家居及房屋租赁服务的扩张与增长，成本也在明显上涨。


如何在规模、成本与盈利之间找到平衡，是贝壳接下来需要解决的问题。


新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 薛京宁