8天4个新盘大卖近250亿 北京楼市“小阳春”行情下分化明显

过去这三天，北京3个新房项目开盘入市，选房现场火爆，成交量惊艳。来自海淀功德寺板块的和樾望雲、和樾玉鳴，加上丰台新宫板块的建发金茂·观宸，开盘当天3个项目销售额合计超170亿元。而3月16日，位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘，其官微公布的销售额突破72.5亿元。

不过，新京报贝壳财经记者周末探访北京新房市场发现，新房项目分化明显，部分项目热度高，部分项目则表现平平。

新京报贝壳财经记者 段文平拍摄 寇德娜制作

功德寺“双子星”开盘大卖152亿

3月21日晚上，位于海淀区功德寺板块的和樾望雲、和樾玉鳴同时开盘，当日售出超1000套，总成交金额152亿元，引起强烈关注。

“抢到了和樾玉鳴，还有点懵。”一位购房者在某社交平台发帖称。

记者在该社交平台上看到，不少购房者发帖称选到了功德寺这两个项目的房子，不过也有不少购房者未选中房源，其中一位购房者发帖表示，“沉浸式体验了和樾玉鳴陪跑选房，也算是一次新奇体验。”这位购房者告诉记者，之所以选择这个项目，首先是看中了位置，其次是产品力，购房目的是改善居住条件。

据越秀地产官方公众号称，和樾望雲1分钟销售85亿元，和樾玉鳴则卖了67亿元。

3月21日晚，和樾望雲开盘现场。

和樾望雲为越秀地产、华润置地联合开发，和樾玉鳴则为绿城集团、越秀地产联合开发，销售指导价均为10.5万元/平方米，与附近的次新二手房形成了价格倒挂。

和樾玉鳴项目营销负责人曲子罡告诉记者，功德寺“双子星”项目与北京整体市场情况还不太一样，可能热度更高一些。“从售楼处开放到开盘，我们仅用了14天时间，累计接待了3500多组客户，认筹接近800组，最终开盘当天卖了67亿元。从结果来看，海淀客户有一定的厚度，购买力惊人，完全超出我们的预期。”

曲子罡进一步称，从区域来看，功德寺板块新房少，多年未有优质项目入市，导致积压需求集中释放。从项目来看，客户的反馈是，主要是看中了地段、产品力以及学区的加持。多维度的综合考量，才使得项目实现了火爆的销售业绩。

值得关注的还有3月16日位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘。根据其官微发布的消息，开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元。

一周内，海淀三大新盘揽金超过200亿元，引爆市场，点燃了北京新房市场“小阳春”的热情。

不止如此，海淀的土拍也备受关注。3月18日，位于上地板块的树村地块，被中海地产以75.02亿元拿下，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京单价纪录。这宗地块位于功德寺“双子星”项目的东南方向约3公里处，位置更为稀缺。

此外，树村地块附近还有朱房村的“双子星”地块，成交楼面价分别为95047元/平方米、89234元/平方米。

不久的未来，这三个高端项目也会入市。今年的海淀市场，无论是土地出让还是新房销售，注定将引领北京楼市。

“好房子”带动部分项目热销

每年3月至4月是房地产市场的传统销售旺季，开发商普遍将此阶段视为推盘的重要时机。

据北京市住建委公示信息，3月以来（截至3月20日），共有12个住宅项目获批预售证，就包括热度较高的颐海澐颂、和樾玉鸣、和樾望雲、建发金茂·观宸等项目。

3月23日，位于新宫板块的建发金茂·观宸迎来首次开盘。该项目的相关工作人员告诉新京报贝壳财经记者，项目虽然是线上开盘，但是现场依然火爆，有二三百组客户。截至当天中午，销售了207套房源，销售金额在22亿元左右。

而在开盘前一日，记者实地走访建发金茂·观宸售楼处时就发现，项目人气火爆，看房者络绎不绝。“单日接待客户约200组，到访人数近400人。”据现场工作人员透露，这是丰台区的第一批“好房子”项目，“在‘好房子’政策带动下，一些项目热度较高，以我们项目为例，之前的两个周末，单日客户到访量在200-300组，约500-600人。”

建发金茂·观宸售楼处现场。新京报记者 段文平 摄

建发金茂·观宸的火爆连带着附近的京投森与天成项目看房者激增。记者在京投森与天成售楼处看到，该项目设置了客户等候区，不少购房者正等着看房，现场的一位女性购房者因等待时间过长，选择中途离开。

新政加持之下，北京“好房子”项目受到追捧。位于昌平区中关村生命科学园的龙湖·观萃项目，3月初开放了超1万平方米的实景示范区，其中包括北京首个景观风雨连廊和架空层泛会所空间。据悉，其示范区开放后吸引大量买房人到访及行业专家、同行、媒体等参观学习，至今已销售超50套、总金额超3亿元。

除了新盘外，不少在售的老项目在3月份也动作频频。

日前，位于西红门板块的中建玖玥府项目迎来了154平方米森境美学实楼样板间首次开放。中建玖玥府相关负责人告诉记者，去年全年，项目签约640套的成绩，为北京住宅市场销售套数TOP2。到了今年，项目已经进入尾盘销售阶段。

在上述负责人看来，3月份，北京新房回暖的趋势较为分化。“北京提出好房子政策后，购房者对于好房子的新盘、高得房率项目关注较多，传统在售区域项目被新入市项目的热度分流。海淀两个项目几乎是售罄状态，但更多在售项目的整体去化水平还有待进一步提升。”

位于大兴义和庄板块的壹品兴创·颐和公馆，今年1-2月的成交量登上大兴区前三。近日，在壹品兴创·颐和公馆教育落地暨区域发展论坛上，该项目负责人告诉记者，项目最近销售情况不错，好于去年年底，强于今年2月份。值得关注的是，该项目层高约3.15米、空间实用率（加赠送）最高约89.72%、楼间距宽至约58米，提前一步向“好房子”看齐。

的确，新京报贝壳财经记者在实地探访中，也感受了市场的“温差”。记者周末在丰台某楼盘售楼处看到，看房者寥寥，与热门项目形成鲜明对比。开发商销售人员也坦言，项目所在区域城市界面欠佳是主要短板，但凭借明显低于周边项目的价格优势，仍具备一定性价比。

结构分化的“小阳春”

事实上，从2月份开始，北京楼市已经释放了“小阳春”的信号，当月北京全市二手房累计网签达到11876套，相比2024年2月的6332套大涨了87.6%。相较于二手房市场的明显抬头，北京新房市场则分化明显。

而北京3月份的新房市场，部分地段较好的项目热销带动了整体市场的热度。“功德寺项目不能完全代表北京市场，是一个小区域的现象级项目。”曲子罡如是说。

合硕机构首席分析师郭毅也认为，功德寺项目具备特殊性，限定了指导价，为10.5万元/平方米，而旁边刚成交的树村地块仅楼面价就达10.23万元/平方米，再加上海淀比较厚实的产业人群基数和改善需求的厚度，才能在“小阳春”时取得热销爆棚的成绩。但其实，这样的成绩并不能够代表全市的整体市场热度，也不代表楼市真正迎来了全面回暖，更多片区普遍存在着竞争激烈的状况。

中建玖玥府相关负责人认为，从总量上来看，新房市场在恢复中，但是分散到各个项目，呈现的是一个结构分化的“小阳春”。新项目入市后，凭借“好房子”、高得房率，整体销售不错，但很多在售项目可能就备受压力了。

北京新房市场为何会严重分化？对于背后的原因，中原地产首席分析师张大伟分析认为，主要在于供应量和性价比。五环外新房供应太多，且扎堆供应，而海淀的几个热门板块供应相对少，不过今年也井喷了一下。性价比方面，新房整体回暖不及二手房，主要在于新房性价比不如二手房，而功德寺两个项目卖得好，限价是一大原因。此外，“好房子”政策也有影响，郊区项目得房率差别较大，会导致一些老项目滞销。

郭毅从人口结构、供需结构、配套资源等方面对新盘分化进行了解读。郭毅称，人口结构方面，核心是产业人群的聚集度，产业的造福效应，以及由产业带来的人口年龄结构。像海淀这种以科创产业为主导的地区，人均收入较高，且人口相对年轻化，刚需和改善需求会比较旺盛，这就会拉动片区新房和二手房市场的活跃度。同时，产业人群和产业的发展片区相对集中，会造成小片区的楼市热岛效应。而其他区域，虽然也有产业，可能存在着收入结构、人口结构以及产业离散程度的不同，所以会有一些更严重的分化表现。

在供需结构方面，郭毅表示，只要片区存在供过于求，都可能会造成由二手房传导向新房的一个供需失衡。在大环境下行的时候，这个传导链条可能要极为健康，才能保证整体市场出现一个相对热度的状态。北京很多片区老旧二手房集中，开发规模大，新房供应量又比较大，市场的供应格局是供过于求，在这样的背景下，二手房的交易会比较难流向新房。

在配套资源的拉动方面，郭毅认为，跟楼市较为紧密的是地铁、学校等资源，能不能形成对于住宅区和产业区的一个更好的链接和覆盖？北京北部地区，轨道交通布局可能会更好一些，南部地区就存在着很多轨道交通的空白点。而教育方面，众所周知，东城、西城、海淀以及朝阳的个别片区，学校资源相对较好，而其他区域的学校，只能带来需求的增多，但难以带来价值的拉动。

此外，“好房子”方面，郭毅认为，其对楼市交易会有一定的影响，但并不起决定性作用。

有效去化库存仍需政策等多方面支持

郭毅表示，整体来看，虽然新房、二手房市场成交数据已比去年同期明显回升，但无论是新房的可售库存量，还是二手房的挂牌量，依然处于历史高位，存量的去化周期也相对较长。当下“小阳春”确实能够代表市场出现了局部的回暖，但在二季度很难保持持续的高热，或者很难再出现更多的新盘开盘便售罄的情况。

对于楼市的未来走势，曲子罡认为，目前，北京新房市场处于理性上升的阶段，从交易量来看，草签和网签之间会滞后一到两个月，整体的数据可能会在4月下旬开始体现，一直持续到5月份。“此前传言的政策松绑没有落地，我认为跟整体的数据回升有一定关系，如果有下行的情况，将有对应的政策出台。”

在中建玖玥府相关负责人看来，上半年楼市还是一个筑底的过程，总量会有提升，但是分布不均，这也是今年很明显的一个特征，要实现市场整体更好地回暖、有效去化库存，仍需政策等多方面支持。

在政策优化与调整上，郭毅认为，接下来可能会放宽楼盘的规划审批，同时各个区域进行的城市更新，会腾挪出核心区地块，进一步拉动市场信心。

新京报贝壳财经记者 段文平 图/企业提供（除署名外）

编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐