上海楼市“小阳春”成色十足。
“最快成交仅用了一天”，上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄向新京报贝壳财经记者表示：“近期带看明显增多，成交周期也普遍缩短。”
据安居客统计，3月上海新房共成交5394套，环比上涨130%。同时，二手房方面，网上房地产数据显示，3月份上海二手房成交一举突破2.93万套，环比大涨75.4%，同比约44.8%，这一成交量也超过去年12月份的高点，并且是2022年以来成交量最高的3月份。
上海中原资深分析师卢文曦表示：“3月是传统销售旺季，成交超过去年12月的高点也在意料之中，说明整体市场稳定向好的趋势没有发生改变。”
图/58安居客研究院
高端住宅持续火热，3个“10万+”项目入市售罄
“3月份，交易节奏上延续‘低开高走’局面，尤其是最后一周，各路产品均呈现快速奔跑状态。”卢文曦表示。
从成交前十榜单来看，中高端项目表现较好，尤其是3个单价超10万的项目。比如，嘉里金陵华庭均价18.9万元/平方米，认购率200%，能建·西岸誉府均价14.3万元/平方米，认购率270%，均在开盘当天售罄；而前滩公馆以334%的认购率刷新纪录，240套房源认购组数超800组，均价11.84万元/平方米，当日全部售罄，这是该项目第四次“日光”。
据58安居客研究院统计数据显示，3月份，上海新房市场31个开盘项目中有13个项目认购率超100%，占比超43%。
从成交区间来看，800万以上高端产品成交活跃，共成交1721套，占比31.9%，在新房 “豪宅化” 趋势下，豪宅市场占据主导地位，市场热度持续攀升；500万-800万元总价段的成交占总量34.62%，是成交主力区间。该总价段房源多集中在外环外及中外环间，产品涵盖刚需三房及改善型两房，既能满足首次置业者需求，也符合部分改善人群换房预算。
对此，58安居客研究院研究总监陆骑麟分析：“今年上海新房市场会依旧延续高端市场热销的行情。首先是当前的楼市需求主要以置换型需求为主，高端新房产品相对优质的地理环境和不错的品质，成为其主要的置换方向。其次，豪宅的热销反映的是一部分资产配置的需要，上海作为中国经济最为发达的城市，核心地段豪宅的保值率也会更高。”
改善型学区房热度高，“地王”拉动周边二手房成交
二手房方面，“总价在600万-800万元区间的改善型带学区的小三房比较好卖”。宋沪雄向新京报贝壳财经记者表示。
据了解，每年3月都是“学区房”落户冲刺期，近半数买家为学区需求，浦东御桥、普陀曹杨等板块中介忙到半夜11点签单；同时“4月落户截止”倒逼成交，甚至有客户看房当天直接刷卡。
除了学区房带动成交外，卢文曦进一步表示，从交易节奏来看，整个3月都处于“高速奔跑”状态，每周的成交套数都在5600套以上，并且是逐周向上。“网上房地产”的二手房交易量显示，双休日基本上单日网签量都超过千套。双休日房地产交易中心人头攒动，说明交易活跃度非常高。此外，从带看等先行指标来看，新增客户等都和去年12月份的水平相当。
而在价格方面，二手房依然处于“以价换量”的区间，但跌幅已明显收窄。“二手房价格还在底部盘整，但是跌幅已经收窄，比如金地未未来之前成交一套小三房667万，最近成交一套663万，不过楼层位置户型有所不同。”宋沪雄表示。
尤其是上海虹口、大宁等板块诞生的“地王”，也拉动了周边二手房成交。卢文曦表示：“一些优质房源，比如房龄小、诞生新‘地王’周边的次新小区房源，业主议价空间明显收窄。去年底今年初还有3%-5%的议价空间，但目前普遍收窄到3%以内。甚至一些中心城区出现业主‘跳价’的行为，虽然并不普遍，但可以感受到，房东不再看空市场。”
除了改善型需求外，刚需户型成交量也有上涨趋势。据58安居客研究院统计数据显示，3月份，上海5万元/平方米以下的二手住宅找房需求占比超过2/3，而10万元/平方米以上的高端豪宅二手房需求不足5%。
陆骑麟表示，对于二手房市场而言，3月的“小阳春”主要是中低端住宅需求加速入市而形成的，而这部分需求对价格相对敏感，那么房价上涨的可能性也相对会抑制其需求，未来房东依旧会通过“以价换量”的形式来促使成交。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 杨利
