专项债收购存量闲置土地，是2025年促进房地产市场止跌回稳的关键举措之一。继四川、广东之后，湖南省成为全国第三个土地储备专项债正式落地的省份。在其2025年第一批专项债券中，土地储备专项债券规模达94.15亿元，占比超4成，涉及80个项目，覆盖全省126个地块，全部为存量闲置土地。
根据中指研究院监测，截至4月10日，广东、四川、湖南用于收购存量闲置土地的专项债发行总金额约为402亿元。相比全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地共850宗、总金额近1300亿元的规模，目前实际发债金额占了1/3，且仅覆盖3个省份，整体进展有待提速。
在业内人士看来，目前，收购存量用地仍存在专项债额度不清晰、收购价格难确定、被收购主体较为单一等多个堵点，预计相关配套政策有望继续完善。
已公示专项债拟收储存量用地850宗、近1300亿
各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地的增量正在提速。根据中指研究院不完全统计，今年1-2月各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地数量合计319宗，总金额接近550亿元。相比之下，3月以来，各地公示的节奏明显加快，总共公示地块511宗，较2月增加217宗，总金额约684亿元，环比增长29%。整体来看，截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地的数量约850宗，总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元。
从个案来看，4月初，武汉对部分使用专项债券收储土地的定价进行公示。其中，据公示文件，“中城乐（武汉）文化产业管理有限公司P[2020]035号04B4部分地块”收储土地价格约为3.28亿元。该地块是在2020年5月由中国动漫集团全资子公司以底价10.97亿元竞得，规划净用地面积71752平方米，其中，04B4地块39927平方米，为商服用地，彼时计划投资35亿元打造城市乐园。
图片来源/中指研究院
分地区来看，有14个省市公示拟使用专项债收购存量土地，其中广东省公示拟收购总金额接近500亿元，位居第一；湖南、福建、四川等省公示收购总金额均超100亿元。细分到各个城市，惠州拟收购金额127.5亿元，居各城市首位，柳州、天津、广州拟收购金额均超70亿元。
对于存量闲置土地，3月11日自然资源部和财政部联合发布的《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（简称“《通知》”）明确提到，存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。
从目前全国拟收购的存量用地来看，用地单位覆盖地方国企、央企和民企，但是绝大多数为地方国企。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面在于国企城投地块资产负债关系较为清晰，另一方面民企地块很多在抵押状态，或有复杂的债权债务关系，甚至是司法纠纷，不符合收购条件。但并非只有国企地块才能入选，后续民企地块符合条件，或也会被收购。
广州发债额超60亿居首，长沙发行约26亿
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，“发债收地”模式不仅有助于快速系统高效促进存量土地的盘活，对于土地市场的供求关系平衡也具有积极作用。当然，最为关键的是，有助于房企轻装上阵。
“收储是2025年土地市场的一大看点。”李宇嘉表示，其一方面可以从源头上减少库存，缓解市场供求关系；另一方面有助于稳定开发商资金链，推动保交付和拿地开工，促进行业和市场稳定。当然，最终效果取决于发行规模、收储规模，以及收储后的用途等。
从目前来看，收储土地的价格普遍低于当初出让价。据中指研究院统计，收储价格与出让时的成交价相比，超50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，约35%的地块比值在0.9-1.0之间，约16%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.7-0.8之间，部分地块拟收储价格的折扣较大。
此外，在公示拟收购的地块中，住宅用地的宗数占比超过60%；地块成交时间集中在2020年-2024年，宗数占比约80%，特别是2021年-2023年地块居多。
值得关注的是，目前各地用于收储存量用地的专项债发行规模略小。据中指研究院统计，截至4月10日，广东、四川、湖南发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额约为402亿元。在各个城市中，广州发行专项债金额超60亿元，位居各城市首位，二线城市长沙发行26.3亿元、成都发行2.8亿元。
图片来源/中指研究院
业内：收储配套政策仍待完善
从目前来看，自政策明确重启土地储备专项债以来，运用专项债收储的实际落地进展较慢。全国各地已公示拟使用专项债收购存量闲置土地的金额超1200亿元，覆盖14个省市，而实际发行专项债的金额约为收储金额的1/3，且仅覆盖3个省份，其他省市落地进展仍有待提速。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，根据调研结果，地方收购存量土地依然存在多项难点，主要包括用于收购存量土地的专项债额度不清晰、收购价格难确定、被收购主体较为单一等。预计未来打通各个收储堵点，加快收储节奏，将是政策着力点，相关配套政策也有望继续完善。预计更多地区将参考借鉴已发行专项债省份的做法，出台详细的操作细则或指引。
而为了加快专项债收购存量土地节奏，陈文静认为，一方面，收购价格若以土地出让时的“起拍价”作为收购价格的重要参考，可以缩短时间、提高效率；另一方面，地方以增量价值为原则进行收购，可以更好地促进市场进入新循环，如聚焦核心城市/区域项目，丰富被收购主体，加大对非地方国资的支持力度，收购2020年以来的存量土地，最大化发挥资金效益等。
值得关注的是，为了更好地指导地方加快发债节奏，对于“自审自发”试点地区，《通知》提到，土地储备项目经省级人民政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券。去年底国务院办公厅明确了11个专项债“自审自发”试点地区，包括北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省、河北雄安新区。
“自审自发”试点地区中的广东、四川、湖南已经发行用于土地储备的专项债，业内人士预计，已经公示收储地块的福建、浙江、山东等地专项债的发行节奏有所加快。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐
