珠海国资重组大戏再添新篇。继格力地产之后，又一重磅动作浮出水面。

近日，格力地产公告称，其收到控股股东珠海投资控股有限公司（以下简称“海投公司”）通知，珠海市国资委将海投公司整体无偿划转至珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）。划转完成后，海投公司控股股东将由珠海市国资委变更为华发集团，为华发集团下属二级企业管理。

海投公司旗下有免税、地产等业务。华发集团则是珠海的国企“一哥”，除了华发股份这个地产上市平台外，还有多家上市公司；旗下业务涉及房地产开发、城市运营、金融、科技、商贸、现代服务等多个领域。

而最大的悬念在于，划转后，具体到业务层面是否会启动重组？尤其是涉及地产业务层面，将会给华发股份带来哪些机会与挑战？


“珠海三剑客”命运分野

2025年，珠海开启了新一轮国资整合大潮。

海投公司划转到华发集团，只是其中一环。同期还有珠海市国资委将大横琴集团成建制无偿划转至珠海市珠光集团控股有限公司，作为珠光集团二级公司进行管理；华发集团与格力集团将共同组建珠海科技集团，格力集团将持有的部分股权和资产（含格力金投100%股权）对珠海科技集团进行注资。

华发集团，这家与珠海特区同龄的国企“老大哥”，是珠海最大的综合型国有企业集团，旗下的华发股份，曾与格力地产、世荣兆业一起并称为“珠海三剑客”。

海投公司是珠海市属国有资本运营平台型公司，目前其旗下拥有两家上市公司——格力地产、科华生物及一家新三板创新层挂牌公司——珠海格力地产物业服务股份有限公司。

本次划转完成后，海投公司控股股东将由珠海市国资委变更为华发集团。海投公司仍为格力地产控股股东，珠海市国资委仍为公司实际控制人。

这就意味着，海投公司虽然换了“东家”，但珠海市国资委仍是实控人。不过，华发集团却实打实地拿下了免税、地产等资产。

众所周知，海投公司旗下较为出名的平台是格力地产。格力地产的故事，堪称一部房企“高开低走”的典型样本。2014年，其首入上海便拿下“浦东单价地王”，一战成名，但此后规模始终未能突破，最终在行业寒冬中沦为“吊车尾”。

2020年，格力地产启动重组。但过程一波三折，两次按下暂停键。直到2024年7月，推翻原方案，此后的11月份公布新的重组方案。

新的重组方案下，格力地产将其持有的上海海控保联置业有限公司100%股权、上海海控合联置业有限公司100%股权、上海海控太联置业有限公司100%股权、三亚合联建设发展有限公司100%股权、重庆两江新区格力地产有限公司100%股权及公司相关对外债务，与海投公司持有的珠海市免税企业集团有限公司51%股权进行资产置换，资产置换的差额部分以现金方式补足。

2024年底，这场交易完成。2024年12月26日，交易涉及的免税集团51%股权已过户至格力地产名下。2024年12月31日，格力地产置入资产及置出资产已完成实质交割。

可以说，这是海投公司旗下的资产重组。此次重组后，格力地产逐步退出表现不佳的房地产业务，并注入盈利能力较强、现金流情况较好的免税业务。

在房地产业务方面，格力地产称，本次交易完成后，将不再新增房地产开发业务，除与大消费运营等未来主营业务相关的项目外，公司将逐步退出房地产开发业务，打造以免税业务为核心、围绕大消费运营等产业链布局的上市公司。

相比之下，华发集团旗下的华发股份，可以说是“珠海三剑客”里活得最好的。2024年，华发股份全口径销售额达1054.4亿元，位列克而瑞2024年度房企销售榜第十名，首次跻身行业第一阵营。

但规模的光环下，利润却在持续“失血”。行业调整下，华发股份的业绩也出现了下滑。2024年，华发股份实现营业收入599.92亿元，同比下降16.84%；归母净利润9.51亿元，同比下降48.24%，这已经是连续第三年下滑。

免税赚钱、地产亏损

如果海投公司无偿划拨给华发集团，那么华发集团内部业务的重组或也不可避免。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，国企之间的资产重组本就是常态，按照分管领导或者是业务板块再进行业务重组和划分只是时间问题。

那么，海投旗下的资产，能给华发带来什么？

海投公司旗下有哪些业务？首先是免税业务，经历过上次重组，旗下格力地产持有珠海市免税企业集团有限公司51%股权。这块“肥肉”，或许能和华发旗下的商业地产擦出火花。

毕竟，与格力地产表现不同的是，珠海免税集团业绩是增长状态。2022年、2023年及2024年上半年，珠海免税集团的净利润分别约3.17亿元、6.67亿元、4.38亿元。对华发来说，这无疑是个现成的现金奶牛。

不过需要指出的是，目前免税生意也不好做，市场竞争越来越卷，电商冲击下，免税店的价格优势正被逐步蚕食。

而在地产业务方面，在完成重组后，格力地产置出上海、三亚、重庆的房地产开发项目，剩余房地产资产均位于珠海，共涉及14个项目，包括住宅及车位、商业及配套、配套商铺等。不过，这些资产包都还在海投公司旗下，随着无偿划给华发集团，未来是否会装进华发股份这个上市平台，目前还是未知数。

在张宏伟看来，从规模角度，这些土储确实能给华发股份补库存；但从质量来看，恐怕算不上什么优质资产，“格力地产过去两年亏得厉害，说明地块本身质量就不太行。”

事实也确实如此。2022年，格力地产归属于上市公司股东的净亏损为26.84亿元；2023年，格力地产再次亏损，归属于上市公司股东的净利润亏损约7.33亿元。

张宏伟进一步分析，过去，在急速扩张时，格力地产在高能级城市拿的地块价格偏高，如果现在还没开发完，大概率亏损的。华发股份的产品能力与团队虽然优于格力地产，但接盘这些项目，经营压力依然不小。

对华发来说，这次划转虽然能靠免税赚钱，但那些沉淀多年的地产项目，也有可能会变成利润负担。接下来，华发如何重组这些资产，是否会把地产业务打包进华发股份冲规模，仍有待进一步观察。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐